Bezpłatne szkolenie dla wynajmujących w Dražicach: jak rodzinne obiekty noclegowe dostosowują się do nowych przepisów i rynku
Wspólnota Turystyczna Gminy Čavle i Wspólnota Turystyczna Gminy Jelenje organizują w środę, 23 września 2026 roku, bezpłatne szkolenie przeznaczone dla obecnych wynajmujących oraz wszystkich osób, które dopiero rozważają rozpoczęcie działalności w zakresie rodzinnego zakwaterowania. Spotkanie rozpocznie się o godzinie 18:00 w Domu Kultury Dražice, a wykład poprowadzi Nedo Pinezić, ekspert z wieloletnim doświadczeniem w dziedzinie rodzinnego zakwaterowania i rozwoju turystyki. W zaproszeniu organizatorów temat opisano poprzez pytanie o przyszłość rodzinnego zakwaterowania, natomiast oficjalna publikacja Wspólnoty Turystycznej Gminy Čavle zapowiada szkolenie pod tytułem "Mała turystyka - co dalej?". Udział jest bezpłatny, wcześniejsze zgłoszenie nie jest obowiązkowe, jednak organizatorzy proszą zainteresowanych, aby w miarę możliwości potwierdzili przybycie, tak aby odpowiednio wcześnie można było zapewnić wystarczającą liczbę miejsc.
Szkolenie koncentruje się na zmianach, które w ostatnich latach silnie wpływają na małych wynajmujących: innych zwyczajach gości, rosnącej konkurencji, cyfryzacji sprzedaży, lokalnym zarządzaniu turystyką oraz zmianach ram prawnych. Organizatorzy zapowiadają rozmowę o tym, jak dostosować się do takiego otoczenia, jak lepiej połączyć lokalną ofertę turystyczną oraz jak zwiększyć widoczność i konkurencyjność zarówno obiektów noclegowych, jak i samej destynacji. Po głównym wystąpieniu przewidziano czas na pytania, wymianę doświadczeń i konkretne sytuacje z praktyki, co powinno umożliwić uczestnikom powiązanie ogólnych tematów z problemami występującymi w ich własnej działalności lub z wątpliwościami przed jej rozpoczęciem.
Od uwarunkowań geopolitycznych po codzienne funkcjonowanie małego wynajmującego
Zgodnie z programem opublikowanym przez Wspólnotę Turystyczną Gminy Čavle pierwsza część szkolenia obejmie szerszy kontekst rynku turystycznego, w tym sytuację geopolityczną na świecie i w Europie oraz regulacje prawne. Na decyzje podróżnych wpływają oczekiwania gospodarcze, koszty podróży, oceny bezpieczeństwa, dostępność komunikacyjna i dochód rozporządzalny, natomiast po stronie wynajmujących rosną koszty utrzymania, obowiązki wynikające z przepisów i potrzeba lepszego zarządzania kanałami sprzedaży.
Druga część zapowiedzianego programu będzie dotyczyć sposobu, w jaki mali wynajmujący funkcjonowali dotychczas. Organizatorzy wśród tematów wyraźnie wymieniają indywidualizm i brak powiązania oferty, a także relację między podejściem korporacyjnym a działalnością, która ze swojej natury często jest niewielka, rodzinna i zakorzeniona lokalnie. Właśnie brak powiązań jest jednym z praktycznych problemów, który trudno rozwiązać na poziomie pojedynczego obiektu. Gość doświadcza nie tylko pokoju, apartamentu czy domu, ale całej destynacji: dojazdu, transportu, gastronomii, wydarzeń, atrakcji przyrodniczych, oferty kulturalnej, sklepów i innych usług, które wspólnie decydują o jakości pobytu.
W programie pojawia się więc pytanie, jak lokalna oferta turystyczna powinna funkcjonować w przyszłości. Jako możliwe kierunki wskazuje się stworzenie rozpoznawalnej marki obszaru lub klastra oraz połączenie różnych ogniw oferty turystycznej. Dla obszaru Čavle i Jelenje takie podejście oznacza możliwość silniejszego powiązania zakwaterowania z przyrodniczymi, sportowymi, gastronomicznymi, kulturalnymi i innymi atrakcjami regionu Grobnik. Zamiast sytuacji, w której każdy wynajmujący próbuje przyciągnąć gościa wyłącznie własnym ogłoszeniem i ceną, wspólna prezentacja obszaru może pomóc wyraźniej wyjaśnić odwiedzającym, dlaczego warto pozostać w destynacji dłużej i jakie atrakcje można połączyć w ramach jednego pobytu.
Marketing cyfrowy stał się podstawowym elementem działalności
Osobna część szkolenia nosi nazwę "Marketing cyfrowy dla każdego". Dla małych wynajmujących marketing cyfrowy nie jest już dodatkową aktywnością podejmowaną dopiero po urządzeniu i skategoryzowaniu obiektu. Znaczna część ścieżki gościa, od pierwszego wyszukiwania destynacji, przez porównywanie cen, sprawdzanie zdjęć i czytanie opinii, aż po ostateczną rezerwację, odbywa się cyfrowo. Oznacza to, że jakość prezentacji, poprawność danych, zdjęcia, opisy, odpowiadanie na zapytania i spójność informacji w różnych kanałach bezpośrednio wpływają na pozycję rynkową obiektu.
Jednocześnie rośnie znaczenie samodzielnego zarządzania danymi dotyczącymi zakwaterowania. Nieprawidłowa nazwa obiektu, różne informacje o pojemności, nieaktualne zdjęcia albo niespójne warunki w różnych kanałach mogą powodować nieufność gości oraz dodatkowe problemy administracyjne dla wynajmującego. Widoczność cyfrowa nie jest więc wyłącznie kwestią reklamy, lecz również spójności informacji. Mały usługodawca noclegowy nie musi dysponować dużym budżetem marketingowym, aby poprawić swoją obecność na rynku, ale musi rozumieć, do kogo kieruje ofertę, co jego obiekt rzeczywiście oferuje i dlaczego określona grupa gości powinna wybrać właśnie tę lokalizację.
Nedo Pinezić w swoich specjalistycznych komentarzach w 2026 roku szczególnie zwracał uwagę na wrażliwość turystów na ceny oraz znaczenie relacji wartości do ceny. Jest to istotne również w kontekście zapowiedzianego szkolenia, ponieważ kanały cyfrowe umożliwiają gościom bardzo szybkie porównanie dużej liczby obiektów noclegowych. Ceny nie można więc rozpatrywać w oderwaniu od lokalizacji, jakości, wyposażenia, ocen gości, dostępnych udogodnień i całego doświadczenia. Obiekt, który próbuje konkurować wyłącznie poprzez obniżanie ceny, może krótkoterminowo zwiększyć zainteresowanie, jednak w dłuższej perspektywie musi uwzględniać koszty i granicę rentowności działalności.
Ramy prawne rodzinnego zakwaterowania znacząco się zmieniły
Szkolenie odbywa się w okresie, w którym przepisy dotyczące krótkoterminowego i rodzinnego zakwaterowania są jednym z najważniejszych tematów chorwackiej turystyki. Zmianami ustawy o działalności hotelarskiej i gastronomicznej przyjętymi pod koniec 2024 roku wprowadzono pojęcie gospodarza. Zgodnie z obowiązującym artykułem 30.a gospodarzem jest wynajmujący, który ma zgłoszone miejsce zamieszkania na obszarze tej samej jednostki samorządu regionalnego lub na wyspie Pag zgodnie ze szczególną zasadą określoną w ustawie, gdzie znajduje się obiekt, w którym świadczy usługi zakwaterowania w gospodarstwie domowym. Ustawa jednocześnie stanowi, że za gospodarza nie uważa się wynajmującego świadczącego usługi w budynku wielomieszkaniowym albo mieszkalno-użytkowym.
Zmiany nie dotyczą wyłącznie definicji gospodarza. Nowelizacja wprowadziła również wymóg wcześniejszej pisemnej zgody współwłaścicieli na najem krótkoterminowy w obiektach objętych przepisami dotyczącymi zarządzania i utrzymania budynków. Dla części obecnych wynajmujących przewidziano okres przejściowy, dlatego status konkretnego obiektu zależy od tego, kiedy wydano decyzję, jaki jest rodzaj budynku i które przepisy mają zastosowanie w danej sytuacji. Ze względu na takie różnice ogólne informacje nie wystarczają w każdym przypadku, co dodatkowo zwiększa wartość szkoleń, podczas których wynajmujący mogą zadawać konkretne pytania.
Aktualność tych przepisów potwierdziło również orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego Republiki Chorwacji z 14 lipca 2026 roku. W sprawie dotyczącej artykułu 30.a ustawy o działalności hotelarskiej i gastronomicznej Trybunał oddalił wniosek i nie przyjął propozycji wszczęcia postępowania w sprawie oceny konstytucyjności zakwestionowanych przepisów. Orzeczenie opublikowano w "Dzienniku Urzędowym" w sierpniu 2026 roku. Tym samym przepisy regulujące pojęcie gospodarza pozostały częścią obowiązujących ram prawnych, a wynajmujący muszą brać je pod uwagę przy ocenie własnego statusu i przyszłej działalności.
Nowe europejskie przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego są już stosowane
Oprócz przepisów krajowych od 20 maja 2026 roku stosowane jest rozporządzenie Unii Europejskiej 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami krótkoterminowego najmu zakwaterowania. Zgodnie z treścią rozporządzenia jego celem jest ujednolicenie zasad gromadzenia i wymiany danych, aby właściwe organy posiadały bardziej wiarygodne informacje dotyczące najmu krótkoterminowego oraz aby procedury były bardziej jednolite tam, gdzie państwa wprowadzają systemy rejestracji i obowiązki dotyczące wymiany danych.
Rozporządzenie europejskie nie oznacza, że każdy szczegół działalności wynajmujących jest identyczny we wszystkich państwach członkowskich. Organy krajowe nadal regulują wiele kwestii należących do ich właściwości, jednak wspólne europejskie ramy określają zasady procedur rejestracyjnych, jeżeli państwo je wprowadzi, a także przekazywania danych przez platformy właściwym organom. Jednym z elementów regulowanych przez rozporządzenie jest numer rejestracyjny jako unikalny identyfikator jednostki zakwaterowania w systemach, w których taka rejestracja ma zastosowanie. W ten sposób cyfrowe reklamowanie najmu krótkoterminowego zostało dodatkowo powiązane ze statusem administracyjnym obiektu.
W 2026 roku Chorwacja właśnie z powodu tych europejskich przepisów rozpoczęła procedurę uchwalania nowej ustawy o działalności hotelarskiej i gastronomicznej. Ministerstwo Turystyki i Sportu poinformowało w czerwcu, że projekt przewiduje jednolity system rejestracji wynajmujących oraz obowiązkowy numer rejestracyjny dla pokoi, apartamentów i domów wakacyjnych reklamowanych za pośrednictwem platform cyfrowych. Według wyjaśnień Ministerstwa celem jest skuteczniejsza wymiana danych z platformami oraz zapobieganie reklamowaniu niezarejestrowanych obiektów.
Ważne jest jednak rozróżnienie między projektem a obowiązującą ustawą. Chorwacki parlament 3 lipca 2026 roku przyjął projekt ustawy o działalności hotelarskiej i gastronomicznej w pierwszym czytaniu 78 głosami za, przy 14 głosach przeciw i 37 wstrzymujących się, a uwagi, propozycje i opinie przekazał wnioskodawcy w celu przygotowania ostatecznej wersji projektu. Według danych parlamentarnych dostępnych 15 września 2026 roku projekt nadal znajduje się na etapie po pierwszym czytaniu, dlatego rozwiązań zawartych w projekcie, które nie są już ujęte w obowiązujących przepisach, nie należy przedstawiać jako obowiązków, które już weszły w życie. Dla wynajmujących szczególnie ważne jest więc śledzenie oficjalnych publikacji i rozróżnianie istniejących obowiązków od zapowiadanych zmian.
Lokalne decyzje stają się coraz ważniejsze dla rozwoju zakwaterowania
Zmiana chorwackiej polityki turystycznej w ostatnich latach zmierza w kierunku większego zarządzania rozwojem na poziomie destynacji. Dla małych wynajmujących oznacza to, że nie wystarcza już śledzenie wyłącznie przepisów krajowych. Istotne mogą stać się decyzje jednostek samorządu lokalnego, plany zarządzania destynacją, oceny chłonności turystycznej i inne zasady określające sposób rozwoju oferty turystycznej na danym obszarze. Zmiany ustawowe z 2024 roku powiązały wydawanie niektórych nowych decyzji z lokalnymi rozstrzygnięciami dotyczącymi liczby, rodzaju, kategorii i pojemności obiektów noclegowych, jeżeli takie decyzje zostały przyjęte na podstawie przepisów regulujących turystykę.
Dla osób, które dopiero planują rozpoczęcie działalności w zakresie rodzinnego zakwaterowania, oznacza to, że decyzja nie powinna opierać się wyłącznie na oszacowaniu oczekiwanej ceny za nocleg. Przed dokonaniem inwestycji należy sprawdzić status prawny nieruchomości, możliwość uzyskania wymaganej decyzji, lokalne przepisy, zobowiązania podatkowe i inne obowiązki, strukturę kosztów oraz realistyczny poziom popytu. Dopiero potem można oceniać opłacalność urządzenia, wyposażenia i reklamowania obiektu. Właśnie na takie praktyczne pytania powinno znaleźć się miejsce podczas szkolenia w Dražicach, szczególnie w przypadku osób, które dopiero rozważają rozpoczęcie działalności.
W przypadku obecnych wynajmujących wyzwanie wygląda inaczej. Mają już gości, koszty, nawyki operacyjne i kanały sprzedaży, dlatego każda zmiana przepisów lub rynku bezpośrednio wpływa na istniejący model działalności. Należy ocenić, co trzeba dostosować, jakie będą koszty tych zmian i jak jednocześnie zachować konkurencyjność. W takim otoczeniu informacje dotyczące przepisów i marketingu nie są już dwoma odrębnymi tematami: status administracyjny, widoczność cyfrowa, cena i reputacja obiektu coraz bardziej się przenikają.
Połączenie Čavle i Jelenje może być ważniejsze niż indywidualna promocja
Fakt, że szkolenie wspólnie organizują wspólnoty turystyczne Čavle i Jelenje, odpowiada jednemu z głównych tematów samego wykładu - łączeniu oferty turystycznej. Granice administracyjne gmin na ogół nie są dla gościa najważniejszym kryterium przy planowaniu pobytu. Odwiedzający wybiera obszar według tego, czego może tam doświadczyć, jak łatwo może przemieszczać się pomiędzy atrakcjami oraz czy w jednym miejscu może połączyć zakwaterowanie, aktywności, gastronomię i wycieczki. Dlatego wspólna promocja sąsiednich obszarów może być skuteczniejsza niż szereg niepowiązanych, indywidualnych komunikatów.
Dla małych wynajmujących taka współpraca może mieć bardzo praktyczną wartość. Gościom można na przykład przedstawić bardziej przejrzyste informacje dotyczące atrakcji w okolicy, wydarzeń, lokalnych produktów albo aktywności, które nie są związane wyłącznie z miejscem, w którym znajduje się obiekt. Zwiększa to możliwość dłuższego pobytu i poszerza doświadczenie związane z destynacją, a korzyści rozkładają się na większą liczbę lokalnych usługodawców. Na tym właśnie polega sens zapowiadanego łączenia "wszystkich ogniw oferty turystycznej": zakwaterowanie pozostaje ważne, ale staje się częścią szerszego produktu destynacji.
Wykład kończy się otwartą rozmową z uczestnikami
Po wykładzie przewidziano czas na pytania, rozmowę i wymianę doświadczeń. Organizatorzy podkreślają, że uczestnicy będą mogli poruszyć konkretne sytuacje i wątpliwości z codziennej działalności, co jest szczególnie ważne ze względu na różne warunki, w których pracują poszczególni wynajmujący. Sytuacja obiektu znajdującego się w domu rodzinnym nie jest taka sama jak mieszkania w budynku wielomieszkaniowym, podobnie jak inne są warunki dla obecnych wynajmujących i osób, które dopiero planują złożyć wniosek o rozpoczęcie świadczenia usług.
Szkolenie 23 września nie jest więc pomyślane wyłącznie jako przegląd nowych przepisów. Program łączy trendy rynkowe, organizację lokalnej oferty, rozwój wspólnej tożsamości destynacji, marketing cyfrowy oraz kwestie regulacyjne. Takie zestawienie tematów odzwierciedla rzeczywistość rodzinnego zakwaterowania w 2026 roku, w której skuteczna działalność coraz bardziej zależy od jednoczesnego rozumienia gościa, kosztów, przepisów i kanałów cyfrowych.
Udział w szkoleniu w Domu Kultury Dražice jest bezpłatny, a wcześniejsze zgłoszenie nie jest warunkiem uczestnictwa. Organizatorzy proszą jednak zainteresowanych o wcześniejsze potwierdzenie przybycia, jeśli mają taką możliwość, wyłącznie w celu odpowiednio wczesnej organizacji przestrzeni i zapewnienia wystarczającej liczby miejsc. Wykład rozpocznie się o godzinie 18:00 i jest przeznaczony dla wynajmujących z obszaru gmin Čavle i Jelenje oraz dla wszystkich osób, które dopiero rozważają rozpoczęcie działalności w zakresie rodzinnego zakwaterowania.
Źródła:
- Wspólnota Turystyczna Gminy Čavle - oficjalna zapowiedź szkolenia, termin, wykładowca, program i warunki uczestnictwa (link)
- Dziennik Urzędowy - ustawa o zmianach i uzupełnieniach ustawy o działalności hotelarskiej i gastronomicznej, w tym przepisy dotyczące gospodarza i najmu krótkoterminowego (link)
- Dziennik Urzędowy / Trybunał Konstytucyjny Republiki Chorwacji - orzeczenie i postanowienie z 14 lipca 2026 roku dotyczące artykułu 30.a ustawy o działalności hotelarskiej i gastronomicznej (link)
- Ministerstwo Turystyki i Sportu Republiki Chorwacji - projekt ustawy o działalności hotelarskiej i gastronomicznej oraz zapowiadany system rejestracji (link)
- Parlament Chorwacki - status projektu ustawy o działalności hotelarskiej i gastronomicznej, pierwsze czytanie i wynik głosowania z 3 lipca 2026 roku (link)
- EUR-Lex - rozporządzenie (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami krótkoterminowego najmu zakwaterowania (link)
- Nedo Pinezić - specjalistyczne komentarze dotyczące rodzinnego zakwaterowania, wyzwań rynkowych i wrażliwości cenowej w 2026 roku (link)