Irundo przejęło Sunny Travel z Novalji i zwiększyło portfel do ponad 700 nieruchomości
Irundo kontynuuje przyspieszoną konsolidację chorwackiego rynku zarządzania nieruchomościami przeznaczonymi na krótkoterminowy wynajem turystyczny. Po przejęciu w czerwcu firmy Sun Spalato ze Splitu spółka na początku września przejęła również Sunny Travel, agencję koncentrującą się na Novalji i szerszym obszarze wyspy Pag. Według informacji opublikowanych przez Irundo w związku z transakcją Sunny Travel zarządza ponad 200 nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem krótkoterminowy i osiąga ponad dwa miliony euro rocznych przychodów. Po tej akwizycji Irundo informuje, że zarządza w Chorwacji ponad 700 nieruchomościami, w większości na wybrzeżu oraz w Zagrzebiu. Tym samym kontynuowana jest strategia wzrostu, która nie opiera się już wyłącznie na organicznej ekspansji, lecz również na przejmowaniu lokalnych zarządców posiadających już zbudowany portfel właścicieli i jednostek zakwaterowania.
Spółka wyznaczyła sobie jako cel zbliżenie się do granicy 1.000 jednostek w zarządzaniu do końca 2026 roku. Oznacza to, że po dwóch większych tegorocznych akwizycjach w pozostałych miesiącach będzie musiała nadal pozyskiwać nowych właścicieli, rozwijać istniejące lokalne partnerstwa lub finalizować kolejne przejęcia. Wartość nie jest przy tym budowana wyłącznie przez liczbę apartamentów i domów wakacyjnych, lecz również przez scentralizowane zarządzanie cenami, rezerwacjami, komunikacją z gośćmi, utrzymaniem, sprzątaniem, administracją i raportowaniem dla właścicieli. Właśnie taka infrastruktura operacyjna jest jednym z powodów, dla których większe platformy zarządzające najmem krótkoterminowym mogą przejmować mniejsze lokalne agencje, zachowując jednocześnie ich znajomość destynacji i relacje z właścicielami.
Drugie duże przejęcie Irundo w Chorwacji w 2026 roku
Przejęcie Sunny Travel następuje niespełna trzy miesiące po przejęciu przez Irundo firmy Sun Spalato, uznanego zarządcy obiektów noclegowych na szerszym obszarze Splitu. W czerwcu, po tej transakcji, Irundo poinformowało, że zarządza ponad 500 jednostkami, przede wszystkim w Dalmacji, Istrii i Zagrzebiu, oraz że jednostki te w poprzednim roku wygenerowały około 180.000 noclegów turystycznych. Kancelaria prawna BDV, która doradzała Renters i Irundo przy tej transakcji, również poinformowała, że przejęcie Sun Spalato było pierwszą akwizycją Irundo po wejściu do grupy Renters oraz że celem spółki jest osiągnięcie 1.000 jednostek w Chorwacji do końca roku.
Akwizycja Sunny Travel pokazuje więc, że zapowiadany plan konsolidacji nie pozostał jedynie strategiczną deklaracją. Sunny Travel wnosi ponad 200 jednostek na rynku, na którym lokalna wiedza operacyjna jest szczególnie ważna ze względu na silną sezonowość, duży udział prywatnych obiektów noclegowych oraz bardzo zmienny popyt w ciągu roku. Novalja i wyspa Pag mają specyficzną strukturę turystyczną, w której letni popyt koncentruje się w stosunkowo krótkim okresie, podczas gdy zarządcy obiektów noclegowych muszą jednocześnie koordynować ceny, dostępność, sprzątanie, utrzymanie oraz komunikację z dużą liczbą gości. Dla większej grupy oznacza to wejście do destynacji poprzez istniejącą sieć operacyjną, a dla lokalnej agencji dostęp do szerszego systemu technologicznego i organizacyjnego.
Goran Pejić, założyciel Sunny Travel, podkreślił w komunikacie dotyczącym transakcji, że jego firma pozostaje skoncentrowana na Novalji i wyspie Pag. Według jego słów wejście do Irundo zapewnia dostęp do technologii, platformy operacyjnej i wiedzy grupy zarządzającej tysiącami jednostek zakwaterowania. Pejić oczekuje, że takie wsparcie umożliwi dalsze podnoszenie jakości usług i przychodów właścicieli. Dla rynku istotny jest również fakt, że model przejęcia nie musi oznaczać zaniku lokalnej wiedzy: wartość takich agencji polega właśnie na znajomości właścicieli, destynacji oraz specyfiki operacyjnej, którą trudno odtworzyć centralnie.
Renters przejęło Irundo w 2025 roku i zachowało jego markę
Dzisiejsza strategia Irundo jest związana ze zmianą struktury właścicielskiej, do której doszło w 2025 roku. Polski operator Renters przejął Irundo w październiku 2025 roku, a wówczas poinformowano, że chorwacka spółka będzie nadal działać pod dotychczasową marką i z własnym zespołem. Hina w momencie transakcji informowała, że Renters, spółka znajdująca się w portfelu funduszu private equity Enterprise Investors, przejęła chorwackiego zarządcę apartamentów po wcześniejszej ekspansji na rynek bułgarski. BDV podało wtedy, że Irundo, założone w 2011 roku, zarządzało ponad 300 apartamentami w kilku chorwackich destynacjach i że połączenie z Renters powinno wesprzeć dalszą ekspansję.
Enterprise Investors na swojej oficjalnej stronie podaje, że zainwestowało w Renters w 2023 roku i poprzez fundusz PEF VIII posiada 76,3 procent udziałów. Według tego samego źródła Renters zostało założone w 2018 roku jako operator apartamentów wakacyjnych w polskim Świnoujściu i rozwinęło się w dużego zarządcę najmu krótkoterminowego w Polsce oraz Europie Środkowej i Wschodniej. Dla Irundo wejście do takiej grupy oznaczało dostęp do kapitału, technologii i procesów ułatwiających przyspieszoną ekspansję.
We wrześniowym komunikacie dotyczącym Sunny Travel podano, że grupa Renters zarządza w regionie ponad 7.000 jednostkami przeznaczonymi na wynajem krótkoterminowy. Dane te pochodzą z komunikacji spółki i pokazują skalę platformy, w ramach której działa dziś Irundo. Samo Irundo po najnowszej akwizycji przekracza w Chorwacji 700 jednostek, co oznacza, że w niespełna rok od wejścia do Renters znacząco zwiększyło swój krajowy portfel. Jeżeli zrealizuje plan osiągnięcia 1.000 jednostek do końca 2026 roku, portfel będzie ponad trzykrotnie większy niż poziom nieco ponad 300 apartamentów wymieniany przy transakcji z Renters w październiku 2025 roku.
Akcent przesuwa się z administrowania zakwaterowaniem na przychody, jakość i doświadczenie gościa
Dyrektor wykonawczy Irundo Tomislav Zovko ocenia, że chorwacki rynek najmu krótkoterminowego wchodzi w nową fazę. W jego interpretacji nie wystarcza już samo uruchomienie kanałów sprzedaży, prowadzenie kalendarza rezerwacji i organizowanie przyjazdu gościa. Coraz ważniejsze stają się dynamiczne zarządzanie cenami, standaryzacja usług, utrzymywanie jakości przy dużej liczbie jednostek, zgodność z przepisami, kontrola kosztów oraz zdolność do ciągłego przedstawiania właścicielowi wyników finansowych. Taka zmiana sprzyja większym profesjonalnym zarządcom, ponieważ mogą oni rozłożyć koszty technologii, analityki, obsługi klienta i zespołów operacyjnych na większy portfel.
Irundo podaje, że wykorzystuje własny system AI do części zadań związanych z zarządzaniem i działalnością operacyjną, a także inteligentne narzędzia do zarządzania cenami. Spółka twierdzi również, że jednostki pozostające pod jej zarządem uzyskują ponadprzeciętne oceny gości, a ich sezonowe obłożenie jest dwukrotnie wyższe od średniej dla poszczególnych destynacji. Dane te należy traktować jako wskaźniki publikowane przez samą spółkę, jednak wyraźnie pokazują one kierunek jej modelu biznesowego: celem nie jest wyłącznie zwiększanie liczby nieruchomości, lecz scentralizowana optymalizacja przychodów, jakości i efektywności operacyjnej. W tym modelu lokalne zespoły pozostają istotne dla fizycznych działań w destynacji, natomiast większa część planowania, analityki i zarządzania może być standaryzowana na poziomie szerszej sieci.
Takie podejście odzwierciedla również zmianę oczekiwań właścicieli. Właściciel zatrudniający profesjonalnego zarządcę coraz częściej nie poszukuje jedynie pośrednictwa administracyjnego, lecz kompleksowej usługi obejmującej ustalanie cen, dystrybucję w kanałach sprzedaży, komunikację z gośćmi, zameldowanie i wymeldowanie, sprzątanie, interwencje, utrzymanie, raportowanie finansowe oraz monitorowanie przepisów. Im bardziej złożony jest system regulacyjny oraz im wyższe są koszty pracy i utrzymania, tym bardziej wartość takiej usługi zależy od możliwości przedstawienia właścicielowi przez zarządcę mierzalnego wyniku po uwzględnieniu wszystkich kosztów, a nie jedynie wysokiej ceny brutto za nocleg.
Rynek turystyczny pozostaje duży, ale wyniki z 2026 roku pokazują, jak ważne jest dostosowanie do popytu
Szerszy kontekst turystyczny również wyjaśnia, dlaczego profesjonalne zarządzanie staje się coraz ważniejsze. Według danych Ministerstwa Turystyki i Sportu z systemu eVisitor od początku 2026 roku do końca lipca Chorwacja odnotowała 12,4 miliona przyjazdów i 59,1 miliona noclegów, czyli około jeden procent więcej niż w tym samym okresie 2025 roku. Sam lipiec przyniósł 4,7 miliona przyjazdów i 29,6 miliona noclegów, przy wzroście liczby przyjazdów o 2,5 procent i liczby noclegów o jeden procent rok do roku. Dane te obejmują komercyjne i niekomercyjne obiekty noclegowe oraz czarter jachtów i pokazują, że całkowity popyt utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, ale również że wzrost nie jest na tyle silny, aby każdy obiekt automatycznie mógł liczyć na wyższe obłożenie lub wyższe ceny.
Dla czerwca, ostatniego miesiąca, za który 8 września dostępny był regularny miesięczny komunikat dotyczący komercyjnych obiektów noclegowych, Chorwacki Urząd Statystyczny odnotował 3,0 miliona przyjazdów i 13,5 miliona noclegów. W porównaniu z czerwcem 2025 roku liczba przyjazdów była niższa o 6,6 procent, a liczba noclegów o 6,1 procent, chociaż w całej pierwszej połowie 2026 roku liczba przyjazdów i noclegów była o 0,5 procent wyższa niż rok wcześniej. Różnice pomiędzy poszczególnymi miesiącami pokazują, jak bardzo sezon może być podatny na terminy podróży, ceny, warunki pogodowe i geopolityczne oraz zachowania gości. Właśnie w takim otoczeniu elastyczne ustalanie cen i aktywne zarządzanie dostępnością stają się ważniejsze niż opieranie się na stałym sezonowym cenniku.
Dla firm takich jak Irundo stwarza to przestrzeń do wzrostu, ale jednocześnie zwiększa odpowiedzialność. Większy portfel dostarcza więcej danych, lecz jednocześnie zwiększa złożoność codziennych operacji. Sprzątania, utrzymania, reagowania na problemy gości oraz kontroli standardów nie można całkowicie zautomatyzować. Konsolidacja ma więc sens tylko wtedy, gdy wzrostowi portfela towarzyszy rozwój lokalnych zespołów, kontroli jakości i zdolności do rozwiązywania problemów na miejscu.
Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego stają się bardziej wymagające
Drugim ważnym czynnikiem napędzającym profesjonalizację są regulacje. Rozporządzenie Unii Europejskiej 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych stosuje się od 20 maja 2026 roku. Rozporządzenie ustanawia ramy dla procedur rejestracyjnych i wymiany danych pomiędzy właściwymi organami a platformami internetowymi, jednak konkretne procedury krajowe zależą od ram wdrożeniowych każdego państwa członkowskiego. Chorwackie Ministerstwo Turystyki i Sportu w maju szczególnie podkreśliło, że w tamtym momencie nie istniał jeszcze obowiązek uzyskania numeru rejestracyjnego na potrzeby reklamowania obiektów na platformach internetowych oraz że obowiązek ten w Chorwacji powinien zacząć obowiązywać od początku 2027 roku, po uchwaleniu nowej ustawy o działalności hotelarsko-gastronomicznej i ustaleniu dokładnej daty.
W czerwcu 2026 roku rząd skierował do parlamentu projekt nowej ustawy o działalności hotelarsko-gastronomicznej. Według uzasadnienia Ministerstwa jednym z głównych celów jest utworzenie jednolitego systemu rejestracji wynajmujących oraz obowiązkowego numeru rejestracyjnego dla pokoi, apartamentów i domów wakacyjnych reklamowanych za pośrednictwem platform cyfrowych. System ma umożliwić skuteczniejszą wymianę danych i utrudnić reklamowanie niezarejestrowanych obiektów. Dla właścicieli i zarządców oznacza to dodatkowy wzrost znaczenia prawidłowej ewidencji, dokładnych danych o każdej jednostce oraz terminowego monitorowania zmian przepisów.
Presja regulacyjna nie ogranicza się wyłącznie do europejskiego systemu rejestracji. Chorwackie przepisy wprowadziły już dodatkowe warunki dla najmu krótkoterminowego w budynkach wielomieszkaniowych oraz mieszkalno-usługowych. W decyzji opublikowanej w sierpniu 2026 roku Trybunał Konstytucyjny przypomniał, że ustawa o zarządzaniu i utrzymaniu budynków wymaga w przypadku wykorzystywania mieszkania do najmu krótkoterminowego wcześniejszej pisemnej zgody dwóch trzecich współwłaścicieli, a także zgody wszystkich bezpośrednich sąsiadów, których ściany, podłogi lub sufity graniczą z tym mieszkaniem. W tym samym postępowaniu Trybunał oddalił wniosek o zbadanie konstytucyjności artykułu 30.a ustawy o działalności hotelarsko-gastronomicznej oraz nie przyjął wniosków o wszczęcie postępowania dotyczącego powiązanych przepisów.
Taki rozwój regulacji dodatkowo zmienia ekonomikę zarządzania prywatnymi obiektami noclegowymi. Właściciel musi monitorować nie tylko popyt i ceny, lecz także status prawny obiektu, lokalne decyzje, obowiązki wobec współwłaścicieli, wymogi podatkowe i administracyjne oraz przyszły system rejestracji dotyczący reklamowania obiektów na platformach. Dla profesjonalnych zarządców staje się to częścią usługi i potencjalną przewagą konkurencyjną, ale jednocześnie obszarem, w którym błąd może mieć poważne konsekwencje dla dużej liczby klientów jednocześnie.
Konsolidacja dopiero wchodzi w bardziej widoczną fazę
Przejmując Sun Spalato i Sunny Travel, Irundo w ciągu zaledwie kilku miesięcy zaprezentowało model ekspansji, który może stawać się coraz częstszy na rozdrobnionym rynku wynajmu turystycznego. Mniejsze lokalne agencje posiadają relacje z właścicielami, doświadczenie operacyjne i znajomość destynacji, podczas gdy większe grupy wnoszą kapitał, centralną technologię, analitykę, standaryzowane procesy oraz możliwość rozłożenia kosztów na większą liczbę jednostek. Gdy te dwa elementy zostaną skutecznie połączone, lokalna agencja może nadal działać na swoim obszarze, ale z infrastrukturą, która samodzielnie byłaby dla niej droższa lub trudniej dostępna.
Dla Irundo kluczowe pytanie brzmi, czy wzrost z ponad 700 do planowanych 1.000 jednostek można przeprowadzić bez spadku jakości usług. Spółka zapowiada dalsze wzmacnianie zespołu operacyjnego, przejrzyste raportowanie dla właścicieli, analitykę oraz zgodność z przepisami. Jeżeli uda się przy tym zachować lokalną wiedzę przejętych agencji, akwizycje mogą przyspieszyć ekspansję bez długotrwałego budowania portfela od podstaw. Jeżeli struktura operacyjna nie będzie w stanie nadążyć za tempem wzrostu, właśnie takie obszary jak utrzymanie, sprzątanie i wsparcie gości mogą stać się wąskim gardłem.
Po transakcji Sunny Travel nadal koncentruje się na Novalji i wyspie Pag, natomiast Irundo zyskuje silniejszą obecność w kolejnej ważnej części chorwackiego wybrzeża. Dla właścicieli nieruchomości najważniejszym wskaźnikiem sukcesu nie będzie sama wielkość grupy, lecz połączenie obłożenia, osiągniętych przychodów, kosztów, jakości utrzymania, zadowolenia gości oraz pewności, że obiekt jest zgodny z przepisami. W tym sensie przejęcie Sunny Travel nie jest jedynie zwiększeniem liczby jednostek pod jednym zarządcą, lecz kolejnym sygnałem, że rynek najmu krótkoterminowego w Chorwacji szybko przesuwa się w kierunku większych, technologicznie i operacyjnie zintegrowanych systemów.
Źródła:
- Forbes Hrvatska – publikacja dotycząca przejęcia Sunny Travel, portfela, przychodów i planów Irundo (link)
- Poslovni dnevnik – dane dotyczące Sunny Travel, wypowiedzi Tomislava Zovka i Gorana Pejicia oraz planu wzrostu do 1.000 jednostek (link)
- BDV – dane dotyczące przejęcia Sun Spalato i ekspansji Irundo po wejściu do Renters (link)
- HRT / Hina – dane dotyczące przejęcia Irundo przez Renters w październiku 2025 roku oraz kontynuacji działalności pod dotychczasową marką (link)
- Enterprise Investors – dane dotyczące inwestycji w Renters, udziału właścicielskiego i modelu biznesowego grupy (link)
- Ministerstwo Turystyki i Sportu – oficjalne informacje dotyczące przyszłego numeru rejestracyjnego dla najmu krótkoterminowego w Chorwacji (link)
- EUR-Lex – Rozporządzenie (UE) 2024/1028 oraz data rozpoczęcia jego stosowania (link)
- Narodne novine / Trybunał Konstytucyjny Republiki Chorwacji – decyzja i postanowienie z 14 lipca 2026 roku dotyczące przepisów związanych z najmem krótkoterminowym (link)
- Ministerstwo Turystyki i Sportu – dane systemu eVisitor za lipiec i pierwszych siedem miesięcy 2026 roku (link)
- Chorwacki Urząd Statystyczny – przyjazdy i noclegi turystów w komercyjnych obiektach noclegowych w czerwcu i pierwszej połowie 2026 roku (link)