Irundo a acquis Sunny Travel de Novalja et porté son portefeuille à plus de 700 biens immobiliers
Irundo poursuit la consolidation accélérée du marché croate de la gestion immobilière destinée à la location touristique de courte durée. Après avoir acquis en juin Sun Spalato, basé à Split, l'entreprise a également acquis au début du mois de septembre Sunny Travel, une agence axée sur Novalja et la zone plus large de l'île de Pag. Selon les informations publiées par Irundo à l'occasion de la transaction, Sunny Travel gère plus de 200 biens immobiliers destinés à la location de courte durée et réalise plus de deux millions d'euros de chiffre d'affaires annuel. Après cette acquisition, Irundo indique gérer en Croatie plus de 700 biens immobiliers, principalement sur la côte et à Zagreb. Cette opération poursuit une stratégie de croissance qui ne repose désormais plus uniquement sur l'expansion organique, mais également sur l'acquisition de gestionnaires locaux disposant déjà d'un portefeuille constitué de propriétaires et d'unités d'hébergement.
L'entreprise s'est fixé pour objectif de se rapprocher du seuil de 1.000 unités sous gestion d'ici la fin de 2026. Cela signifie qu'après deux acquisitions importantes cette année, elle devra, au cours des mois restants, continuer à attirer de nouveaux propriétaires, développer les partenariats locaux existants ou conclure de nouvelles acquisitions. La valeur ne repose pas uniquement sur le nombre d'appartements et de maisons de vacances, mais également sur la gestion centralisée des prix, des réservations, de la communication avec les clients, de l'entretien, du nettoyage, de l'administration et des rapports destinés aux propriétaires. C'est précisément ce type d'infrastructure opérationnelle qui permet notamment aux grandes plateformes de gestion de locations de courte durée d'acquérir de plus petites agences locales tout en conservant leur connaissance de la destination et leurs relations avec les propriétaires.
Deuxième acquisition majeure d'Irundo en Croatie en 2026
L'acquisition de Sunny Travel intervient moins de trois mois après l'acquisition par Irundo de Sun Spalato, un gestionnaire d'hébergements bien établi dans la région élargie de Split. En juin, après cette transaction, Irundo avait annoncé gérer plus de 500 unités, principalement en Dalmatie, en Istrie et à Zagreb, et que ces unités avaient enregistré environ 180.000 nuitées touristiques au cours de l'année précédente. Le cabinet juridique BDV, qui a conseillé Renters et Irundo dans cette transaction, avait également indiqué que l'acquisition de Sun Spalato constituait la première acquisition d'Irundo après son intégration au groupe Renters et que l'objectif de l'entreprise était d'atteindre 1.000 unités en Croatie d'ici la fin de l'année.
L'acquisition de Sunny Travel montre ainsi que le plan de consolidation annoncé n'est pas resté une simple déclaration stratégique. Sunny Travel apporte plus de 200 unités sur un marché où la connaissance opérationnelle locale est particulièrement importante en raison de la forte saisonnalité, de la part élevée des hébergements privés et de la demande extrêmement variable au cours de l'année. Novalja et l'île de Pag possèdent une structure touristique spécifique dans laquelle la demande estivale se concentre sur une période relativement courte, tandis que les gestionnaires d'hébergements doivent simultanément coordonner les prix, les disponibilités, le nettoyage, l'entretien et la communication avec un grand nombre de clients. Pour un groupe plus important, cela signifie entrer dans une destination par l'intermédiaire d'un réseau opérationnel existant, tandis que pour l'agence locale cela signifie accéder à un système technologique et organisationnel plus vaste.
Goran Pejić, fondateur de Sunny Travel, a souligné dans l'annonce relative à la transaction que son entreprise restait concentrée sur Novalja et Pag. Selon lui, l'intégration à Irundo donne accès à la technologie, à la plateforme opérationnelle et au savoir-faire d'un groupe qui gère des milliers d'unités d'hébergement. Pejić estime qu'un tel soutien permettra d'améliorer encore la qualité du service et les revenus des propriétaires. Pour le marché, il est également important de constater que le modèle d'acquisition ne signifie pas nécessairement la disparition du savoir local : la valeur de ces agences réside précisément dans leur connaissance des propriétaires, de la destination et des particularités opérationnelles qu'il est difficile de reproduire de manière centralisée.
Renters a acquis Irundo en 2025 et conservé sa marque
La stratégie actuelle d'Irundo est liée au changement de structure de propriété intervenu en 2025. L'opérateur polonais Renters a acquis Irundo en octobre 2025, et il avait alors été annoncé que l'entreprise croate continuerait à fonctionner sous sa marque existante et avec sa propre équipe. Au moment de la transaction, Hina avait indiqué que Renters, une entreprise appartenant au portefeuille du fonds de capital-investissement Enterprise Investors, avait acquis le gestionnaire croate d'appartements après une expansion antérieure sur le marché bulgare. BDV avait alors indiqué qu'Irundo, fondé en 2011, gérait plus de 300 appartements dans plusieurs destinations croates et que son rapprochement avec Renters devait soutenir la poursuite de son expansion.
Enterprise Investors indique sur son site officiel avoir investi dans Renters en 2023 et détenir 76,3 pour cent de son capital par l'intermédiaire du fonds PEF VIII. Selon la même source, Renters a été fondé en 2018 comme opérateur d'appartements de vacances à Świnoujście, en Pologne, et s'est développé pour devenir un important gestionnaire de locations de courte durée en Pologne ainsi qu'en Europe centrale et orientale. Pour Irundo, l'intégration à un tel groupe a signifié l'accès au capital, à la technologie et à des processus facilitant une expansion accélérée.
L'annonce de septembre concernant Sunny Travel indique que le groupe Renters gère dans la région plus de 7.000 unités destinées à la location de courte durée. Cette donnée provient de la communication de l'entreprise et illustre l'ampleur de la plateforme au sein de laquelle Irundo opère aujourd'hui. Après sa dernière acquisition, Irundo dépasse lui-même les 700 unités en Croatie, ce qui signifie qu'en moins d'un an depuis son intégration à Renters, l'entreprise a considérablement augmenté son portefeuille national. Si elle réalise son objectif de 1.000 unités d'ici la fin de 2026, le portefeuille sera plus de trois fois supérieur au niveau d'un peu plus de 300 appartements mentionné lors de la transaction avec Renters en octobre 2025.
L'accent se déplace de l'administration des hébergements vers les revenus, la qualité et l'expérience client
Tomislav Zovko, directeur général d'Irundo, estime que le marché croate de la location de courte durée entre dans une nouvelle phase. Selon son analyse, il ne suffit plus simplement d'ouvrir des canaux de vente, de gérer le calendrier des réservations et d'organiser l'accueil des clients. La gestion dynamique des prix, la standardisation des services, le maintien de la qualité sur un grand nombre d'unités, la conformité réglementaire, le contrôle des coûts et la capacité à présenter continuellement au propriétaire un résultat financier deviennent de plus en plus importants. Cette évolution favorise les grands gestionnaires professionnels, car ils peuvent répartir les coûts de la technologie, de l'analytique, du service client et des équipes opérationnelles sur un portefeuille plus important.
Irundo indique utiliser son propre système d'IA pour une partie des tâches de gestion et des opérations, ainsi que des outils intelligents de gestion des prix. L'entreprise affirme également que les unités placées sous sa gestion obtiennent des évaluations de clients supérieures à la moyenne et que leur taux d'occupation saisonnier est deux fois supérieur à la moyenne des destinations. Ces données doivent être considérées comme des indicateurs publiés par l'entreprise elle-même, mais elles révèlent clairement l'orientation de son modèle économique : l'objectif n'est pas uniquement d'augmenter le nombre de biens immobiliers, mais d'optimiser de façon centralisée les revenus, la qualité et l'efficacité opérationnelle. Dans ce modèle, les équipes locales restent importantes pour les tâches physiques dans la destination, tandis qu'une plus grande partie de la planification, de l'analyse et de la gestion peut être standardisée à l'échelle du réseau élargi.
Cette approche reflète également l'évolution des attentes des propriétaires. Le propriétaire qui engage un gestionnaire professionnel ne recherche de plus en plus souvent pas seulement une médiation administrative, mais un service complet comprenant la fixation des prix, la distribution sur les canaux de vente, la communication avec les clients, l'enregistrement des arrivées et des départs, le nettoyage, les interventions, l'entretien, les rapports financiers et le suivi de la réglementation. Plus le système réglementaire devient complexe et plus les coûts de main-d'œuvre et d'entretien augmentent, plus la valeur d'un tel service dépend de la capacité du gestionnaire à présenter au propriétaire un résultat mesurable après déduction de tous les coûts, et pas seulement un prix brut élevé par nuitée.
Le marché touristique reste important, mais les résultats de 2026 montrent combien l'adaptation à la demande est essentielle
Le contexte touristique plus large explique également pourquoi la gestion professionnelle devient plus importante. Selon les données du ministère du Tourisme et des Sports issues du système eVisitor, depuis le début de 2026 jusqu'à la fin du mois de juillet, la Croatie a enregistré 12,4 millions d'arrivées et 59,1 millions de nuitées, soit environ un pour cent de plus qu'au cours de la même période en 2025. Le seul mois de juillet a enregistré 4,7 millions d'arrivées et 29,6 millions de nuitées, avec une hausse des arrivées de 2,5 pour cent et des nuitées de un pour cent sur un an. Ces données couvrent les hébergements commerciaux et non commerciaux ainsi que le charter nautique et montrent que la demande globale se maintient à un niveau très élevé, mais également que la croissance n'est pas suffisamment forte pour que chaque établissement puisse automatiquement compter sur un taux d'occupation ou des prix plus élevés.
Pour le mois de juin, dernier mois pour lequel un communiqué mensuel régulier sur les hébergements commerciaux était disponible le 8 septembre, le Bureau croate des statistiques a enregistré 3,0 millions d'arrivées et 13,5 millions de nuitées. Par rapport à juin 2025, le nombre d'arrivées était inférieur de 6,6 pour cent et celui des nuitées de 6,1 pour cent, bien que sur l'ensemble du premier semestre de 2026, le nombre d'arrivées et de nuitées ait été supérieur de 0,5 pour cent à celui de l'année précédente. Les différences entre les différents mois montrent à quel point une saison peut être sensible au calendrier des voyages, aux prix, aux conditions météorologiques et géopolitiques ainsi qu'au comportement des clients. C'est précisément dans un tel environnement que la tarification flexible et la gestion active des disponibilités deviennent plus importantes que le recours à une grille tarifaire saisonnière fixe.
Pour des entreprises comme Irundo, cela crée des possibilités de croissance, mais augmente également les responsabilités. Un portefeuille plus vaste fournit davantage de données, mais accroît en même temps la complexité des opérations quotidiennes. Le nettoyage, l'entretien, la réaction aux problèmes des clients et le contrôle des standards ne peuvent pas être entièrement automatisés. La consolidation n'a donc de sens que si la croissance du portefeuille s'accompagne d'une croissance des équipes locales, du contrôle de la qualité et des capacités de résolution des problèmes sur le terrain.
La réglementation de la location de courte durée devient plus exigeante
L'autre grand moteur de la professionnalisation est la réglementation. Le règlement de l'Union européenne 2024/1028 concernant la collecte et le partage des données relatives aux services de location de logements de courte durée s'applique depuis le 20 mai 2026. Le règlement établit un cadre pour les procédures d'enregistrement et l'échange de données entre les autorités compétentes et les plateformes en ligne, mais les procédures nationales concrètes dépendent du cadre de mise en œuvre de chaque État membre. En mai, le ministère croate du Tourisme et des Sports a particulièrement souligné qu'à ce moment-là il n'existait toujours aucune obligation d'obtenir un numéro d'enregistrement pour publier des annonces sur les plateformes en ligne et que cette obligation devrait commencer à s'appliquer en Croatie à partir du début de 2027, après l'adoption de la nouvelle loi sur les activités d'hébergement et de restauration et la détermination de la date exacte.
En juin 2026, le gouvernement a transmis au Parlement un projet de nouvelle loi sur les activités d'hébergement et de restauration. Selon l'explication du ministère, l'un des principaux objectifs consiste à mettre en place un système unique d'enregistrement des loueurs ainsi qu'un numéro d'enregistrement obligatoire pour les chambres, appartements et maisons de vacances proposés sur les plateformes numériques. Le système devrait permettre un échange de données plus efficace et rendre plus difficile la publication d'annonces pour des biens non enregistrés. Pour les propriétaires et les gestionnaires, cela signifie que la tenue correcte des registres, l'exactitude des données relatives à chaque unité et le suivi en temps utile des modifications réglementaires deviennent encore plus importants.
La pression réglementaire ne se limite pas au système européen d'enregistrement. La réglementation croate a déjà introduit des conditions supplémentaires pour la location de courte durée dans les immeubles collectifs et les bâtiments à usage mixte résidentiel et commercial. Dans une décision publiée en août 2026, la Cour constitutionnelle a rappelé que la loi sur la gestion et l'entretien des bâtiments exige, pour l'utilisation d'un appartement en location de courte durée, l'accord écrit préalable d'une majorité des deux tiers des copropriétaires, ainsi que l'accord de tous les voisins directs dont les murs, sols ou plafonds sont contigus à cet appartement. Dans la même procédure, la Cour a rejeté la demande de contrôle de constitutionnalité de l'article 30.a de la loi sur les activités d'hébergement et de restauration et n'a pas accepté les propositions visant à engager une procédure concernant les dispositions connexes.
Une telle évolution de la réglementation modifie encore davantage l'économie de la gestion des hébergements privés. Le propriétaire doit surveiller non seulement la demande et les prix, mais aussi le statut juridique du bien, les décisions locales, les obligations envers les copropriétaires, les exigences fiscales et administratives ainsi que le futur système d'enregistrement pour la publication d'annonces sur les plateformes. Pour les gestionnaires professionnels, cela devient une partie du service et un avantage concurrentiel potentiel, mais également un domaine dans lequel une erreur peut avoir des conséquences importantes pour un grand nombre de clients à la fois.
La consolidation n'entre que maintenant dans une phase plus visible
En acquérant Sun Spalato et Sunny Travel, Irundo a montré en quelques mois seulement un modèle d'expansion qui pourrait devenir plus fréquent sur le marché fragmenté de la location touristique. Les petites agences locales disposent de relations avec les propriétaires, d'une expérience opérationnelle et d'une connaissance de la destination, tandis que les groupes plus importants apportent du capital, une technologie centralisée, des outils d'analyse, des processus standardisés et la possibilité de répartir les coûts sur un plus grand nombre d'unités. Lorsque ces deux éléments sont combinés avec succès, une agence locale peut continuer à travailler sur son territoire tout en bénéficiant d'une infrastructure qui serait plus coûteuse ou plus difficilement accessible si elle devait la mettre en place seule.
Pour Irundo, la question essentielle est de savoir si l'entreprise peut passer de plus de 700 aux 1.000 unités prévues sans baisse de la qualité du service. L'entreprise annonce un nouveau renforcement de son équipe opérationnelle, des rapports transparents aux propriétaires, des outils d'analyse et la conformité réglementaire. Si elle parvient à conserver l'expertise locale des agences acquises, les acquisitions peuvent accélérer l'expansion sans nécessiter la longue constitution d'un portefeuille à partir de zéro. Si la structure opérationnelle ne parvient pas à suivre le rythme de la croissance, des domaines tels que l'entretien, le nettoyage et l'assistance aux clients pourraient précisément devenir des goulets d'étranglement.
Après la transaction, Sunny Travel reste concentré sur Novalja et Pag, tandis qu'Irundo renforce sa présence sur une autre partie importante du littoral croate. Pour les propriétaires immobiliers, le principal indicateur de réussite ne sera pas la taille même du groupe, mais la combinaison du taux d'occupation, des revenus générés, des coûts, de la qualité de l'entretien, de la satisfaction des clients et de la certitude que le bien respecte la réglementation. En ce sens, l'acquisition de Sunny Travel ne représente pas seulement une augmentation du nombre d'unités placées sous un même gestionnaire, mais constitue un nouveau signal indiquant que le marché de la location de courte durée en Croatie évolue rapidement vers des systèmes plus vastes, technologiquement et opérationnellement intégrés.
Sources :
- Forbes Hrvatska – publication sur l'acquisition de Sunny Travel, le portefeuille, les revenus et les projets d'Irundo (lien)
- Poslovni dnevnik – données sur Sunny Travel, déclarations de Tomislav Zovko et Goran Pejić ainsi que sur le projet de croissance à 1.000 unités (lien)
- BDV – données sur l'acquisition de Sun Spalato et l'expansion d'Irundo après son intégration à Renters (lien)
- HRT / Hina – données sur l'acquisition d'Irundo par Renters en octobre 2025 et la poursuite des activités sous la marque existante (lien)
- Enterprise Investors – données sur l'investissement dans Renters, la participation détenue et le modèle économique du groupe (lien)
- Ministère du Tourisme et des Sports – informations officielles sur le futur numéro d'enregistrement pour les locations de courte durée en Croatie (lien)
- EUR-Lex – règlement (UE) 2024/1028 et date de début de son application (lien)
- Narodne novine / Cour constitutionnelle de la République de Croatie – décision et ordonnance du 14 juillet 2026 concernant les dispositions liées aux locations de courte durée (lien)
- Ministère du Tourisme et des Sports – données du système eVisitor pour juillet et les sept premiers mois de 2026 (lien)
- Bureau croate des statistiques – arrivées et nuitées touristiques dans les hébergements commerciaux en juin et au premier semestre de 2026 (lien)