Irundo hat Sunny Travel aus Novalja übernommen und sein Portfolio auf mehr als 700 Immobilien erweitert
Irundo setzt die beschleunigte Konsolidierung des kroatischen Marktes für die Verwaltung von Immobilien zur touristischen Kurzzeitvermietung fort. Nachdem das Unternehmen im Juni das in Split ansässige Unternehmen Sun Spalato übernommen hatte, übernahm es Anfang September auch Sunny Travel, eine Agentur mit Schwerpunkt auf Novalja und dem weiteren Gebiet der Insel Pag. Nach Angaben, die Irundo anlässlich der Transaktion veröffentlicht hat, verwaltet Sunny Travel mehr als 200 Immobilien zur Kurzzeitvermietung und erzielt einen Jahresumsatz von mehr als zwei Millionen Euro. Nach dieser Übernahme gibt Irundo an, in Kroatien mehr als 700 Immobilien zu verwalten, größtenteils an der Küste und in Zagreb. Damit wird eine Wachstumsstrategie fortgesetzt, die sich nicht mehr ausschließlich auf organische Expansion stützt, sondern auch auf die Übernahme lokaler Verwalter mit einem bereits aufgebauten Portfolio an Eigentümern und Unterkunftseinheiten.
Das Unternehmen hat sich zum Ziel gesetzt, sich bis Ende 2026 der Marke von 1.000 verwalteten Einheiten zu nähern. Das bedeutet, dass es nach zwei größeren Übernahmen in diesem Jahr in den verbleibenden Monaten weiterhin neue Eigentümer gewinnen, bestehende lokale Partnerschaften ausbauen oder weitere Übernahmen abschließen muss. Der Wert entsteht dabei nicht nur durch die Anzahl der Apartments und Ferienhäuser, sondern auch durch die zentralisierte Verwaltung von Preisen, Reservierungen, Gästekommunikation, Instandhaltung, Reinigung, Administration und Berichterstattung an die Eigentümer. Gerade eine solche operative Infrastruktur ist einer der Gründe dafür, dass größere Plattformen für die Verwaltung von Kurzzeitvermietungen kleinere lokale Agenturen übernehmen und gleichzeitig deren Destinationskenntnisse und Beziehungen zu den Eigentümern bewahren können.
Zweite große Übernahme von Irundo in Kroatien im Jahr 2026
Die Übernahme von Sunny Travel erfolgt weniger als drei Monate nach Irundos Übernahme von Sun Spalato, einem etablierten Unterkunftsverwalter im Großraum Split. Im Juni gab Irundo nach dieser Transaktion bekannt, mehr als 500 Einheiten zu verwalten, vor allem in Dalmatien, Istrien und Zagreb, und dass diese Einheiten im Vorjahr rund 180.000 touristische Übernachtungen erzielt hatten. Die Anwaltskanzlei BDV, die Renters und Irundo bei dieser Transaktion beriet, teilte ebenfalls mit, dass die Übernahme von Sun Spalato Irundos erste Akquisition nach dem Beitritt zur Renters-Gruppe gewesen sei und dass das Unternehmen bis zum Jahresende 1.000 Einheiten in Kroatien erreichen wolle.
Die Übernahme von Sunny Travel zeigt somit, dass der angekündigte Konsolidierungsplan nicht nur eine strategische Ankündigung geblieben ist. Sunny Travel bringt mehr als 200 Einheiten in einem Markt ein, in dem lokales operatives Wissen aufgrund der starken Saisonalität, des hohen Anteils privater Unterkünfte und der stark schwankenden Nachfrage im Jahresverlauf besonders wichtig ist. Novalja und die Insel Pag verfügen über eine spezifische Tourismusstruktur, in der sich die Sommernachfrage auf einen relativ kurzen Zeitraum konzentriert, während Unterkunftsverwalter gleichzeitig Preise, Verfügbarkeit, Reinigung, Instandhaltung und Kommunikation mit einer großen Zahl von Gästen koordinieren müssen. Für eine größere Unternehmensgruppe bedeutet dies den Eintritt in eine Destination über ein bestehendes operatives Netzwerk, während die lokale Agentur Zugang zu einem umfassenderen technologischen und organisatorischen System erhält.
Goran Pejić, Gründer von Sunny Travel, betonte in der Mitteilung zur Transaktion, dass sein Unternehmen weiterhin auf Novalja und Pag ausgerichtet bleibt. Seinen Angaben zufolge ermöglicht der Beitritt zu Irundo den Zugang zur Technologie, zur operativen Plattform und zum Wissen einer Unternehmensgruppe, die Tausende von Unterkunftseinheiten verwaltet. Pejić erwartet, dass diese Unterstützung eine weitere Steigerung der Servicequalität und der Einnahmen der Eigentümer ermöglichen wird. Für den Markt ist dabei auch wichtig, dass ein Übernahmemodell nicht zwangsläufig den Verlust lokalen Wissens bedeutet: Der Wert solcher Agenturen liegt gerade in ihrer Kenntnis der Eigentümer, der Destination und der operativen Besonderheiten, die sich zentral nur schwer nachbilden lassen.
Renters übernahm Irundo 2025 und behielt dessen Marke bei
Irundos heutige Strategie steht im Zusammenhang mit der Veränderung der Eigentümerstruktur im Jahr 2025. Der polnische Betreiber Renters übernahm Irundo im Oktober 2025. Damals wurde bekannt gegeben, dass das kroatische Unternehmen weiterhin unter seiner bestehenden Marke und mit seinem bisherigen Team tätig sein werde. Hina berichtete zum Zeitpunkt der Transaktion, dass Renters, ein Unternehmen im Portfolio des Private-Equity-Fonds Enterprise Investors, den kroatischen Apartmentverwalter nach einer früheren Expansion auf den bulgarischen Markt übernommen hatte. BDV erklärte damals, dass Irundo, gegründet im Jahr 2011, mehr als 300 Apartments in mehreren kroatischen Destinationen verwaltet habe und dass die Verbindung mit Renters die weitere Expansion unterstützen solle.
Enterprise Investors gibt auf seiner offiziellen Website an, 2023 in Renters investiert zu haben und über den Fonds PEF VIII einen Anteil von 76,3 Prozent zu halten. Derselben Quelle zufolge wurde Renters 2018 als Betreiber von Ferienapartments im polnischen Świnoujście gegründet und entwickelte sich zu einem großen Verwalter von Kurzzeitvermietungen in Polen sowie in Mittel- und Osteuropa. Für Irundo bedeutete der Beitritt zu einer solchen Unternehmensgruppe Zugang zu Kapital, Technologie und Prozessen, die eine beschleunigte Expansion erleichtern.
In der Mitteilung vom September zu Sunny Travel heißt es, dass die Renters-Gruppe in der Region mehr als 7.000 Einheiten zur Kurzzeitvermietung verwaltet. Diese Angabe stammt aus der Unternehmenskommunikation und zeigt die Größenordnung der Plattform, innerhalb derer Irundo heute tätig ist. Irundo selbst überschreitet in Kroatien nach der jüngsten Übernahme die Marke von 700 Einheiten, was bedeutet, dass das Unternehmen sein inländisches Portfolio in weniger als einem Jahr seit dem Eintritt in Renters deutlich vergrößert hat. Sollte der Plan von 1.000 Einheiten bis Ende 2026 erreicht werden, wäre das Portfolio mehr als dreimal so groß wie die etwas mehr als 300 Apartments, die bei der Transaktion mit Renters im Oktober 2025 genannt wurden.
Der Schwerpunkt verlagert sich von der Verwaltung der Unterkünfte auf Umsatz, Qualität und Gästeerlebnis
Irundos Geschäftsführer Tomislav Zovko ist der Ansicht, dass der kroatische Markt für Kurzzeitvermietungen in eine neue Phase eintritt. Nach seiner Einschätzung reicht es nicht mehr aus, lediglich Vertriebskanäle zu eröffnen, den Reservierungskalender zu verwalten und die Ankunft der Gäste zu organisieren. Dynamische Preissteuerung, Standardisierung der Dienstleistungen, die Aufrechterhaltung der Qualität bei einer großen Zahl von Einheiten, regulatorische Konformität, Kostenkontrolle und die Fähigkeit, dem Eigentümer kontinuierlich finanzielle Ergebnisse nachzuweisen, werden immer wichtiger. Diese Entwicklung begünstigt größere professionelle Verwalter, da sie die Kosten für Technologie, Analytik, Kundenbetreuung und operative Teams auf ein größeres Portfolio verteilen können.
Irundo gibt an, ein eigenes KI-System für einen Teil der Verwaltungs- und Betriebsaufgaben sowie intelligente Werkzeuge zur Preissteuerung einzusetzen. Das Unternehmen behauptet außerdem, dass die von ihm verwalteten Einheiten überdurchschnittliche Gästebewertungen erzielen und ihre saisonale Auslastung doppelt so hoch ist wie der Durchschnitt der jeweiligen Destinationen. Diese Angaben sind als vom Unternehmen selbst veröffentlichte Kennzahlen zu betrachten, sie zeigen jedoch klar die Richtung seines Geschäftsmodells: Ziel ist es nicht nur, die Zahl der Immobilien zu erhöhen, sondern Umsatz, Qualität und operative Effizienz zentral zu optimieren. In diesem Modell bleiben lokale Teams für die physischen Arbeiten in der Destination wichtig, während ein größerer Teil der Planung, Analytik und Verwaltung auf Ebene des umfassenderen Netzwerks standardisiert werden kann.
Ein solcher Ansatz spiegelt auch die veränderten Erwartungen der Eigentümer wider. Ein Eigentümer, der einen professionellen Verwalter beauftragt, sucht immer häufiger nicht nur administrative Vermittlung, sondern eine umfassende Dienstleistung, die Preisfestlegung, Distribution über Vertriebskanäle, Kommunikation mit Gästen, An- und Abmeldung, Reinigung, Interventionen, Instandhaltung, Finanzberichterstattung und die Überwachung von Vorschriften umfasst. Je komplexer das regulatorische System und je höher die Arbeits- und Instandhaltungskosten sind, desto stärker hängt der Wert einer solchen Dienstleistung davon ab, ob der Verwalter dem Eigentümer nach Abzug aller Kosten ein messbares Ergebnis nachweisen kann und nicht lediglich einen hohen Brutto-Übernachtungspreis.
Der Tourismusmarkt bleibt groß, doch die Ergebnisse von 2026 zeigen, wie wichtig die Anpassung an die Nachfrage ist
Auch der breitere touristische Kontext erklärt, warum professionelles Management immer wichtiger wird. Nach Angaben des Ministeriums für Tourismus und Sport aus dem eVisitor-System verzeichnete Kroatien vom Beginn des Jahres 2026 bis Ende Juli 12,4 Millionen Ankünfte und 59,1 Millionen Übernachtungen, rund ein Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2025. Allein im Juli wurden 4,7 Millionen Ankünfte und 29,6 Millionen Übernachtungen registriert, wobei die Zahl der Ankünfte im Jahresvergleich um 2,5 Prozent und die der Übernachtungen um ein Prozent stieg. Diese Angaben umfassen gewerbliche und nichtgewerbliche Unterkünfte sowie den nautischen Charter und zeigen, dass die Gesamtnachfrage auf einem sehr hohen Niveau bleibt, zugleich aber auch, dass das Wachstum nicht so stark ist, dass jedes Objekt automatisch mit einer höheren Auslastung oder höheren Preisen rechnen könnte.
Für Juni, den letzten Monat, für den am 8. September eine reguläre monatliche Mitteilung über gewerbliche Unterkünfte verfügbar war, verzeichnete das Kroatische Statistikamt 3,0 Millionen Ankünfte und 13,5 Millionen Übernachtungen. Gegenüber Juni 2025 lag die Zahl der Ankünfte um 6,6 Prozent und die der Übernachtungen um 6,1 Prozent niedriger, obwohl im gesamten ersten Halbjahr 2026 sowohl die Zahl der Ankünfte als auch die der Übernachtungen um 0,5 Prozent höher war als ein Jahr zuvor. Die Unterschiede zwischen einzelnen Monaten zeigen, wie empfindlich eine Saison auf Reisezeiträume, Preise, Wetterbedingungen und geopolitische Umstände sowie auf das Verhalten der Gäste reagieren kann. Gerade in einem solchen Umfeld werden eine flexible Preisgestaltung und eine aktive Steuerung der Verfügbarkeit wichtiger als die Abhängigkeit von einer festen saisonalen Preisliste.
Für Unternehmen wie Irundo schafft dies Wachstumsmöglichkeiten, erhöht aber zugleich die Verantwortung. Ein größeres Portfolio bringt mehr Daten, erhöht jedoch gleichzeitig die Komplexität des täglichen Betriebs. Reinigung, Instandhaltung, Reaktionen auf Probleme der Gäste und Qualitätskontrolle lassen sich nicht vollständig automatisieren. Eine Konsolidierung ist daher nur dann sinnvoll, wenn das Wachstum des Portfolios mit einem Ausbau der lokalen Teams, der Qualitätskontrolle und der Kapazitäten zur Lösung von Problemen vor Ort einhergeht.
Die Regulierung von Kurzzeitvermietungen wird anspruchsvoller
Ein weiterer wichtiger Treiber der Professionalisierung ist die Regulierung. Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften gilt seit dem 20. Mai 2026. Die Verordnung schafft einen Rahmen für Registrierungsverfahren und den Datenaustausch zwischen zuständigen Behörden und Online-Plattformen, die konkreten nationalen Verfahren hängen jedoch vom Umsetzungsrahmen des jeweiligen Mitgliedstaates ab. Das kroatische Ministerium für Tourismus und Sport wies im Mai ausdrücklich darauf hin, dass zu diesem Zeitpunkt noch keine Verpflichtung bestand, für die Werbung auf Online-Plattformen eine Registrierungsnummer zu beantragen, und dass diese Verpflichtung in Kroatien voraussichtlich ab Anfang 2027 gelten werde, nachdem das neue Gastgewerbegesetz verabschiedet und das genaue Datum festgelegt worden ist.
Im Juni 2026 legte die Regierung dem Parlament den Entwurf eines neuen Gastgewerbegesetzes vor. Nach der Begründung des Ministeriums besteht eines der Hauptziele darin, ein einheitliches Registrierungssystem für Vermieter sowie eine obligatorische Registrierungsnummer für Zimmer, Apartments und Ferienhäuser einzuführen, die über digitale Plattformen angeboten werden. Das System soll einen effizienteren Datenaustausch ermöglichen und die Bewerbung nicht registrierter Objekte erschweren. Für Eigentümer und Verwalter bedeutet dies, dass eine ordnungsgemäße Dokumentation, genaue Angaben zu jeder einzelnen Einheit und die rechtzeitige Beobachtung von Änderungen der Vorschriften zusätzlich an Bedeutung gewinnen.
Der regulatorische Druck beschränkt sich nicht nur auf das europäische Registrierungssystem. Die kroatischen Vorschriften haben bereits zusätzliche Voraussetzungen für Kurzzeitvermietungen in Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Wohn- und Geschäftsgebäuden eingeführt. In einer im August 2026 veröffentlichten Entscheidung erinnerte das Verfassungsgericht daran, dass das Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden für die Nutzung einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung die vorherige schriftliche Zustimmung einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer sowie die Zustimmung aller unmittelbaren Nachbarn verlangt, deren Wände, Böden oder Decken an diese Wohnung angrenzen. Im selben Verfahren wies das Gericht den Antrag auf Prüfung der Verfassungsmäßigkeit von Artikel 30.a des Gastgewerbegesetzes zurück und nahm die Anträge auf Einleitung eines Verfahrens gegen damit zusammenhängende Bestimmungen nicht an.
Eine solche Entwicklung der Vorschriften verändert zusätzlich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Verwaltung privater Unterkünfte. Ein Eigentümer muss nicht nur Nachfrage und Preise verfolgen, sondern auch den rechtlichen Status des Objekts, lokale Entscheidungen, Verpflichtungen gegenüber Miteigentümern, steuerliche und administrative Anforderungen sowie das künftige Registrierungssystem für die Werbung auf Plattformen. Für professionelle Verwalter wird dies zu einem Teil ihrer Dienstleistung und zu einem potenziellen Wettbewerbsvorteil, zugleich aber auch zu einem Bereich, in dem ein Fehler erhebliche Folgen für eine große Zahl von Kunden gleichzeitig haben kann.
Die Konsolidierung tritt erst jetzt in eine sichtbarere Phase ein
Mit den Übernahmen von Sun Spalato und Sunny Travel hat Irundo innerhalb weniger Monate ein Expansionsmodell gezeigt, das auf dem fragmentierten Markt für touristische Vermietungen häufiger werden könnte. Kleinere lokale Agenturen verfügen über Beziehungen zu Eigentümern, operative Erfahrung und Kenntnisse der Destination, während größere Unternehmensgruppen Kapital, zentrale Technologie, Analytik, standardisierte Prozesse und die Möglichkeit mitbringen, Kosten auf eine größere Zahl von Einheiten zu verteilen. Wenn diese beiden Elemente erfolgreich miteinander verbunden werden, kann eine lokale Agentur weiterhin in ihrem Gebiet tätig sein, jedoch mit einer Infrastruktur, die für sie allein teurer oder schwerer zugänglich wäre.
Für Irundo lautet die entscheidende Frage, ob das Unternehmen das Wachstum von mehr als 700 auf die geplanten 1.000 Einheiten bewältigen kann, ohne dass die Servicequalität sinkt. Das Unternehmen kündigt eine weitere Verstärkung des operativen Teams, transparente Berichterstattung an die Eigentümer, Analytik und regulatorische Konformität an. Gelingt es dabei, die lokale Expertise der übernommenen Agenturen zu bewahren, können Akquisitionen die Expansion beschleunigen, ohne dass ein Portfolio langwierig von Grund auf aufgebaut werden muss. Kann die operative Struktur mit dem Wachstumstempo nicht Schritt halten, könnten gerade Bereiche wie Instandhaltung, Reinigung und Gästebetreuung zu Engpässen werden.
Sunny Travel bleibt nach der Transaktion auf Novalja und Pag fokussiert, während Irundo seine Präsenz in einem weiteren wichtigen Teil der kroatischen Küste stärkt. Für Immobilieneigentümer wird der wichtigste Erfolgsindikator nicht die Größe der Unternehmensgruppe selbst sein, sondern die Kombination aus Auslastung, erzielten Einnahmen, Kosten, Instandhaltungsqualität, Gästezufriedenheit und der Sicherheit, dass das Objekt den Vorschriften entspricht. In diesem Sinne bedeutet die Übernahme von Sunny Travel nicht nur eine Erhöhung der Zahl der Einheiten unter einem Verwalter, sondern ist ein weiteres Signal dafür, dass sich der kroatische Markt für Kurzzeitvermietungen rasch in Richtung größerer, technologisch und operativ integrierter Systeme bewegt.
Quellen:
- Forbes Hrvatska – Bericht über die Übernahme von Sunny Travel, das Portfolio, die Einnahmen und die Pläne von Irundo (Link)
- Poslovni dnevnik – Angaben zu Sunny Travel, Aussagen von Tomislav Zovko und Goran Pejić sowie zum Wachstumsplan auf 1.000 Einheiten (Link)
- BDV – Angaben zur Übernahme von Sun Spalato und zur Expansion von Irundo nach dem Beitritt zu Renters (Link)
- HRT / Hina – Angaben zur Übernahme von Irundo durch Renters im Oktober 2025 und zur Fortführung der Geschäftstätigkeit unter der bestehenden Marke (Link)
- Enterprise Investors – Angaben zur Investition in Renters, zur Beteiligungshöhe und zum Geschäftsmodell der Unternehmensgruppe (Link)
- Ministerium für Tourismus und Sport – offizielle Informationen zur künftigen Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietungen in Kroatien (Link)
- EUR-Lex – Verordnung (EU) 2024/1028 und Datum des Beginns ihrer Anwendung (Link)
- Narodne novine / Verfassungsgericht der Republik Kroatien – Entscheidung und Beschluss vom 14. Juli 2026 über Bestimmungen im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen (Link)
- Ministerium für Tourismus und Sport – Daten des eVisitor-Systems für Juli und die ersten sieben Monate des Jahres 2026 (Link)
- Kroatisches Statistikamt – touristische Ankünfte und Übernachtungen in gewerblichen Unterkünften im Juni und im ersten Halbjahr 2026 (Link)