Tailandia refuerza la supervisión de la propiedad extranjera encubierta en el sector inmobiliario y el turismo
Las autoridades tailandesas han puesto en marcha una acción más amplia y coordinada contra empresas que sospechan que ocultan la propiedad extranjera real a través de intermediarios nacionales en los sectores inmobiliario, turístico, hotelero y de servicios relacionados. Según los comunicados del Ministerio de Comercio de Tailandia y del Departamento de Desarrollo Empresarial, las verificaciones se centran en las llamadas estructuras nominee, es decir, modelos en los que ciudadanos tailandeses poseen formalmente participaciones o cargos de dirección, mientras que el control real, el capital y el beneficio corresponden a inversores extranjeros. Tales construcciones han sido durante años una de las cuestiones más sensibles del entorno empresarial tailandés, especialmente en las zonas turísticas donde se entrelazan fuertemente el mercado inmobiliario, el alquiler a corto plazo, la actividad hotelera y la competencia local.
La nueva fase de supervisión adquirió un peso adicional después de que el Departamento de Desarrollo Empresarial del Ministerio de Comercio, según un informe del periódico tailandés Thairath del 18 de mayo de 2026, anunciara que se están revisando decenas de miles de empresas en zonas turísticas populares. Se ha puesto un foco especial en Koh Phangan, Koh Samui, Phuket, Pattaya, Hua Hin, Krabi, Phang Nga y Pai, es decir, zonas en las que la proporción de inversores extranjeros y empresas con capital transfronterizo es especialmente visible. Las instituciones tailandesas subrayan al mismo tiempo que el objetivo no es detener las inversiones extranjeras legales, sino separar las inversiones legítimas de los modelos de negocio que eluden las restricciones establecidas por la Ley de Negocios Extranjeros de 1999.
Verificaciones en centros turísticos
Según los datos transmitidos por Thairath, el Departamento de Desarrollo Empresarial identificó un gran número de personas jurídicas registradas en los principales destinos turísticos y entre ellas destacó empresas con participaciones de accionistas extranjeros. En Koh Phangan se registraron 3.754 empresas, de las cuales 2.381 tienen accionistas extranjeros. En Koh Samui se trata de 12.050 empresas, entre las que 8.213 tienen participaciones extranjeras, mientras que en la provincia de Phuket se mencionaron 29.646 empresas, de las cuales 11.626 tienen accionistas extranjeros. En Pattaya, es decir, en el distrito de Bang Lamung, se mencionan 33.314 empresas, de las cuales 19.910 tienen participaciones extranjeras.
Los datos oficiales no significan que todas esas empresas sean ilegales. Las autoridades tailandesas distinguen las empresas conjuntas legales, en las que socios extranjeros y tailandeses realmente invierten capital y comparten la gestión, de las estructuras en las que el accionista nacional es solo el titular formal de las participaciones. Las verificaciones se centran en el rastro del dinero, la fuente real del capital, las facultades de los directores y los patrones de repetición de los mismos accionistas tailandeses en varias empresas. Se revisan especialmente los casos en los que un ciudadano extranjero no tiene una participación mayoritaria sobre el papel, pero tiene control de gestión real, poderes notariales o facultades comerciales que apuntan a una propiedad encubierta.
Las autoridades tailandesas señalan que tales estructuras pueden distorsionar la competencia en el mercado, desplazar a los empresarios locales y dificultar la supervisión estatal de sectores que, por razones económicas, de seguridad o sociales, están restringidos a los extranjeros. En los lugares turísticos esto es especialmente sensible porque a través de las estructuras de propiedad pueden conectarse la compra de terrenos, la construcción de villas, el alquiler a turistas, la gestión de hoteles y restaurantes y la venta de servicios por internet. Cuando la propiedad está encubierta, al Estado le resulta más difícil determinar quién obtiene realmente los beneficios, quién toma las decisiones y si se cumplen las normas sobre permisos, impuestos, trabajo de extranjeros y actividad hotelera.
Qué se considera una estructura nominee
El modelo nominee se describe con mayor frecuencia como una situación en la que un ciudadano tailandés o una persona jurídica tailandesa posee formalmente participaciones en una empresa, pero las posee en beneficio de un inversor extranjero. En la práctica, esto puede significar que el accionista nacional no ha desembolsado realmente el capital, no obtiene beneficio económico de la inversión, no participa en las decisiones empresariales o que su función se limita a firmar documentos.
El Departamento de Desarrollo Empresarial, según un informe de The Nation del 8 de mayo de 2026, lleva a cabo investigaciones en dos categorías principales. La primera abarca empresas en las que los accionistas extranjeros tienen entre el 0,01 y el 49,99 por ciento de participación, pero existen indicadores de que los accionistas tailandeses podrían estar actuando como intermediarios. La segunda categoría se refiere a empresas en las que la participación extranjera supera el 50 por ciento y que, si operan en actividades restringidas sin la autorización necesaria, podrían infringir la Ley de Negocios Extranjeros. En la primera categoría, las autoridades, según la misma fuente, mencionaron unas 118.016 empresas con ese nivel de participación extranjera y aproximadamente 53.000 vínculos comerciales potencialmente riesgosos que se están revisando adicionalmente.
Para los empresarios, esto significa que el simple hecho de que una empresa sea formalmente de mayoría tailandesa ya no es suficiente para eliminar el riesgo regulatorio. Si el socio extranjero proporciona el dinero, controla a los directores, gestiona las cuentas bancarias, dirige las negociaciones, recibe el beneficio o decide sobre la actividad, las autoridades pueden concluir que se trata de control encubierto. En ese sentido, el foco de la supervisión se ha desplazado del papel a la situación real, lo que es importante para el mercado inmobiliario y los servicios turísticos, donde estos modelos se han utilizado a menudo para acceder a terrenos, villas, restaurantes, hoteles o negocios de agencias.
Inmuebles, hoteles y turismo entre los sectores de mayor riesgo
Según el informe de The Nation, las autoridades identificaron como sectores especialmente sensibles el turismo y las actividades relacionadas, el comercio de terrenos e inmuebles, el comercio electrónico, la logística y el almacenamiento, los hoteles y complejos turísticos, las actividades agrícolas y la construcción general. Tal lista muestra que el problema no se observa solo como una cuestión de propiedad de terrenos, sino como un modelo de negocio más amplio en el que el capital extranjero puede ocultarse detrás de estructuras locales para entrar en actividades con acceso restringido. En los centros turísticos esto se relaciona con mayor frecuencia con villas, restaurantes, pequeños hoteles, servicios de alquiler e intermediación en operaciones inmobiliarias.
El mercado inmobiliario es especialmente importante porque la legislación tailandesa en general restringe a los extranjeros la propiedad directa de terrenos. Aunque existen formas legales de invertir, por ejemplo a través de estructuras empresariales permitidas, arrendamientos o cuotas prescritas de condominios, las autoridades vigilan especialmente las situaciones en las que una empresa se utiliza como instrumento para mantener terrenos en beneficio de extranjeros. Según informes de medios tailandeses, en las verificaciones se analizan estados financieros, partidas de terrenos en balances, contratos de alquiler, ingresos por arrendamiento y la conexión de los accionistas con otras empresas.
El turismo es la segunda parte clave de la historia porque en ciertos entornos insulares y costeros los modelos de negocio de comunidades extranjeras pueden desarrollarse fuera del alcance de los reguladores locales. Las autoridades tailandesas han expresado preocupación por comunidades empresariales y residenciales cerradas en zonas como Koh Samui, Phuket y Pai, donde, según los informes disponibles, algunas actividades se organizan casi exclusivamente para residentes o inversores extranjeros. Tal desarrollo no tiene por qué ser ilegal en sí mismo, pero se convierte en objeto de supervisión cuando se vincula con actividades no declaradas, infracciones de las normas migratorias y laborales, permisos hoteleros irregulares o propiedad encubierta.
Registro más estricto desde comienzos de 2026
El Departamento de Desarrollo Empresarial de Tailandia introdujo requisitos de registro más estrictos para impedir la creación de nuevas estructuras sospechosas. Según el informe de Thairath, desde el 1 de enero y el 1 de abril de 2026 se introdujeron medidas que exigen pruebas financieras, incluidos extractos bancarios, para casos de riesgo en los que accionistas extranjeros tienen menos del 50 por ciento de las participaciones o en los que extranjeros son directores autorizados. Los accionistas tailandeses en esas situaciones deben demostrar que realmente invirtieron su propio capital, y los directores durante el registro deben confirmar que los accionistas no son solo intermediarios para extranjeros.
Según el mismo informe, el Departamento de Desarrollo Empresarial afirma que las nuevas verificaciones han llevado a una caída significativa del número de personas jurídicas de alto riesgo sospechosas de poder ser estructuras nominee. La institución indica que los registradores comprobarán con más detalle los flujos financieros y rechazarán solicitudes en las que no pueda confirmarse la inversión real. Este cambio es importante porque la supervisión ya no se basa exclusivamente en redadas posteriores o procedimientos penales, sino que se traslada a la fase inicial de constitución y de cambio de la estructura de propiedad.
En la práctica, esto puede ralentizar el registro de algunas empresas, pero también reducir el espacio para el uso masivo de accionistas locales sin un papel económico real. Para los inversores legales, la documentación será clave: prueba del desembolso de capital, contratos claros, división real de los derechos de gestión, transparencia contable y cumplimiento de los permisos. Para los ciudadanos tailandeses que aceptan ser accionistas formales sin inversión real, el riesgo se vuelve considerablemente mayor porque las autoridades ya no los consideran solo participantes administrativos, sino posibles facilitadores de la elusión de la ley.
Marco legal y posibles sanciones
La Ley de Negocios Extranjeros de 1999 es la norma fundamental con la que Tailandia regula las actividades prohibidas, restringidas o condicionadas para personas extranjeras y empresas extranjeras. Según materiales del Departamento de Desarrollo Empresarial, las actividades comerciales se clasifican en tres listas. La primera abarca actividades que los extranjeros no pueden realizar por razones especiales, incluido el comercio de terrenos y ciertas actividades fundamentales relacionadas con fuentes tradicionales de ingresos. La segunda se refiere a negocios vinculados con la seguridad nacional, la cultura, los recursos naturales o el medio ambiente, mientras que la tercera abarca actividades respecto de las cuales se considera que los empresarios tailandeses aún no están preparados para la plena competencia del capital extranjero sin una autorización especial.
Según interpretaciones publicadas por las autoridades y los medios tailandeses, ocultar la propiedad extranjera a través de ciudadanos tailandeses puede dar lugar a sanciones penales. Thairath señala que las infracciones relacionadas con estructuras nominee conforme a las disposiciones pertinentes de la Ley de Negocios Extranjeros pueden castigarse con pena de prisión de hasta tres años y multa de hasta un millón de bahts. Las autoridades también pueden remitir los casos a la policía, la administración tributaria, la oficina de prevención del lavado de dinero, el Departamento de Investigaciones Especiales y otros organismos, dependiendo de si junto con la propiedad encubierta se descubre también una infracción fiscal, laboral, migratoria o financiera.
Es importante que el riesgo penal no se refiera solo al inversor extranjero. Los ciudadanos tailandeses que conscientemente poseen participaciones por cuenta de extranjeros también pueden ser objeto de procedimientos. Contables, auditores, asesores jurídicos e intermediarios de registro pueden quedar bajo supervisión adicional si participaron en la preparación de documentación que oculta la situación real. Las autoridades tailandesas anuncian especialmente verificaciones de estados financieros de los cinco años anteriores, comparación de datos registrales con registros contables y envío de casos sospechosos a agencias especializadas.
Respuesta estatal más amplia
El Gobierno tailandés anunció a finales de abril de 2026 un enfoque más coordinado mediante la firma de un memorando de cooperación con 23 agencias para combatir los negocios nominee y el llamado capital gris. Según el comunicado del Departamento Gubernamental de Relaciones Públicas, el objetivo es conectar los datos y las competencias de distintos organismos para detectar más fácilmente redes que utilizan intermediarios locales, falsas estructuras de propiedad o cuentas financieras para ocultar el control real. Tal enfoque muestra que el problema ya no se trata solo como una cuestión de registro empresarial, sino como una combinación de supervisión económica, seguridad, disciplina fiscal y lucha contra el delito financiero.
The Nation señala que entre las instituciones incluidas en las verificaciones posteriores se encuentran el Ministerio del Interior, el Ministerio de Comercio, el Ministerio de Trabajo, el Ministerio de Asuntos Exteriores, la policía y los servicios de seguridad. El Ministerio de Comercio está encargado de procedimientos de registro más estrictos y de la revisión de solicitudes empresariales, mientras que otros organismos pueden comprobar permisos de trabajo, estatus migratorio, registros de tierras, obligaciones fiscales y flujos financieros sospechosos. Tal división de competencias es especialmente importante en casos en los que una empresa gestiona simultáneamente un inmueble, presta servicios turísticos, emplea trabajadores extranjeros y recibe ingresos a través de varias cuentas vinculadas.
Las autoridades tailandesas intentan enviar dos mensajes. El primero es que las inversiones extranjeras siguen siendo deseables si se realizan por canales legales, con una estructura de propiedad clara y los permisos necesarios. El segundo es que la práctica de larga data de apoyarse en accionistas nacionales formales ya no puede considerarse una forma segura de eludir restricciones. Para los inversores en zonas turísticas, esto significa que las verificaciones serán más concretas, más exigentes en documentación y orientadas al control real, no solo a los porcentajes de propiedad indicados en el registro.
Consecuencias para inversores y el mercado local
El aumento de la supervisión podría provocar a corto plazo cautela en el mercado de villas de lujo, alquiler turístico y proyectos hoteleros más pequeños, especialmente en zonas con un gran número de compradores extranjeros. Las empresas que tienen documentación ordenada y verdaderos socios tailandeses podrían demostrar más fácilmente la legalidad de sus operaciones, mientras que las estructuras creadas solo para poseer terrenos o llevar a cabo una actividad restringida estarán expuestas a mayor riesgo. Para los empresarios locales, las medidas podrían significar una protección más fuerte contra la competencia desleal, pero solo si la aplicación se lleva a cabo de forma coherente y sin selectividad.
Por otro lado, una aplicación demasiado amplia o poco clara de las normas podría crear incertidumbre también para los inversores legales. Por eso, en el próximo período será clave cómo las instituciones tailandesas distinguirán las verdaderas empresas conjuntas de los acuerdos de propiedad encubierta. Si las verificaciones se basan en criterios claros, pruebas financieras y trato igualitario a todos los participantes del mercado, las medidas pueden contribuir a una mayor transparencia. Si los criterios siguen siendo poco claros, una parte de los inversores podría aplazar proyectos hasta que la práctica se estabilice.
Por ahora está claro que Tailandia entra en una fase de supervisión más estricta de un ámbito que durante mucho tiempo existió en una zona gris entre la legalidad formal y el control real. El sector inmobiliario y el turismo siguen en el centro de atención porque allí se ven más rápidamente las consecuencias de la propiedad encubierta: aumento de los precios de la tierra, presión sobre las comunidades locales, posición desigual de los empresarios nacionales y supervisión más difícil de los ingresos procedentes de los servicios turísticos. El curso posterior de la acción dependerá de cuánto logren las autoridades conectar registros, datos financieros y verificaciones sobre el terreno en un sistema que distinga las inversiones legales de las construcciones diseñadas para eludir las normas tailandesas.
Fuentes:
- Government Public Relations Department, Thailand – comunicado sobre el memorando de 23 agencias para combatir los negocios nominee y el capital gris (enlace)
- Thairath Online – informe sobre verificaciones del Departamento de Desarrollo Empresarial, zonas turísticas, nuevas normas de registro y sanciones (enlace)
- The Nation Thailand – análisis de la ampliación de la investigación, sectores de riesgo, categorías de empresas y verificaciones financieras de cinco años (enlace)
- Department of Business Development, Ministry of Commerce – materiales oficiales sobre la Ley de Negocios Extranjeros y la clasificación de actividades restringidas (enlace)