Thailand verschärft die Aufsicht über verschleiertes ausländisches Eigentum an Immobilien und im Tourismus
Die thailändischen Behörden haben eine breitere und koordiniertere Aktion gegen Unternehmen eingeleitet, bei denen sie vermuten, dass sie über inländische Vermittler das tatsächliche ausländische Eigentum in den Bereichen Immobilien, Tourismus, Hotels und verbundene Dienstleistungen verschleiern. Nach Mitteilungen des thailändischen Handelsministeriums und der Abteilung für Unternehmensentwicklung richten sich die Prüfungen auf sogenannte Nominee-Strukturen, also Modelle, in denen thailändische Staatsangehörige formal Anteile oder Direktorenpositionen halten, während die tatsächliche Kontrolle, das Kapital und der Nutzen bei ausländischen Investoren liegen. Solche Konstruktionen gehören seit Jahren zu den sensibelsten Fragen im thailändischen Geschäftsumfeld, insbesondere in touristischen Gebieten, in denen Immobilienmarkt, kurzfristige Vermietung, Hotelgeschäft und lokale Konkurrenz stark miteinander verflochten sind.
Die neue Phase der Aufsicht erhielt zusätzliches Gewicht, nachdem die Abteilung für Unternehmensentwicklung beim Handelsministerium laut einem Bericht der thailändischen Zeitung Thairath vom 18. Mai 2026 bekannt gab, dass Zehntausende Unternehmen in beliebten Touristenzonen überprüft werden. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf Koh Phangan, Koh Samui, Phuket, Pattaya, Hua Hin, Krabi, Phang Nga und Pai, also auf Gebieten, in denen der Anteil ausländischer Investoren und Unternehmen mit grenzüberschreitendem Kapital besonders sichtbar ist. Die thailändischen Institutionen betonen dabei, dass das Ziel nicht darin besteht, rechtmäßige ausländische Investitionen zu stoppen, sondern legitime Investitionen von Geschäftsmodellen zu trennen, die die im Foreign Business Act von 1999 vorgeschriebenen Beschränkungen umgehen.
Prüfungen in touristischen Zentren
Nach den von Thairath übermittelten Daten hat die Abteilung für Unternehmensentwicklung eine große Zahl registrierter juristischer Personen in den wichtigsten Touristenzielen identifiziert und unter ihnen Unternehmen mit Anteilen ausländischer Aktionäre herausgegriffen. Auf Koh Phangan wurden 3.754 Unternehmen erfasst, davon 2.381 mit ausländischen Aktionären. Auf Koh Samui handelt es sich um 12.050 Unternehmen, darunter 8.213 mit ausländischen Anteilen, während in der Provinz Phuket 29.646 Unternehmen genannt wurden, von denen 11.626 ausländische Aktionäre haben. In Pattaya, beziehungsweise im Bezirk Bang Lamung, werden 33.314 Unternehmen erwähnt, davon 19.910 mit ausländischen Anteilen.
Offizielle Daten bedeuten nicht, dass all diese Unternehmen illegal sind. Die thailändischen Behörden unterscheiden legale Joint Ventures, in denen ausländische und thailändische Partner tatsächlich Kapital investieren und die Geschäftsführung teilen, von Strukturen, in denen der inländische Aktionär nur der formale Anteilseigner ist. Die Prüfungen richten sich auf die Spur des Geldes, die tatsächliche Kapitalquelle, die Befugnisse der Direktoren und Muster, in denen dieselben thailändischen Aktionäre wiederholt in mehreren Unternehmen auftreten. Besonders geprüft werden Fälle, in denen ein ausländischer Staatsangehöriger auf dem Papier keinen Mehrheitsanteil hat, aber tatsächliche Leitungskontrolle, Vollmachten oder geschäftliche Befugnisse besitzt, die auf verschleiertes Eigentum hinweisen.
Die thailändischen Behörden geben an, dass solche Strukturen den Wettbewerb verzerren, lokale Unternehmer verdrängen und die staatliche Aufsicht über Sektoren erschweren können, die aus wirtschaftlichen, sicherheitsbezogenen oder gesellschaftlichen Gründen für Ausländer beschränkt sind. In touristischen Orten ist dies besonders sensibel, weil über Eigentumsstrukturen der Erwerb von Grundstücken, der Bau von Villen, die Vermietung an Touristen, der Betrieb von Hotels und Restaurants sowie der Online-Verkauf von Dienstleistungen miteinander verbunden werden können. Wenn Eigentum verschleiert ist, fällt es dem Staat schwerer festzustellen, wer tatsächlich Gewinne erzielt, wer Entscheidungen trifft und ob Vorschriften zu Genehmigungen, Steuern, Arbeit von Ausländern und Hotelbetrieb eingehalten werden.
Was als Nominee-Struktur gilt
Das Nominee-Modell wird meist als Situation beschrieben, in der ein thailändischer Staatsangehöriger oder eine thailändische juristische Person formal Anteile an einem Unternehmen hält, diese aber zugunsten eines ausländischen Investors hält. In der Praxis kann dies bedeuten, dass der inländische Aktionär das Kapital nicht tatsächlich eingezahlt hat, keinen wirtschaftlichen Nutzen aus der Investition zieht, nicht an Geschäftsentscheidungen teilnimmt oder dass seine Rolle auf die Unterzeichnung von Dokumenten beschränkt ist.
Die Abteilung für Unternehmensentwicklung führt laut einem Bericht von The Nation vom 8. Mai 2026 Untersuchungen in zwei Hauptkategorien durch. Die erste umfasst Unternehmen, in denen ausländische Aktionäre zwischen 0,01 und 49,99 Prozent der Anteile halten, es aber Hinweise gibt, dass thailändische Aktionäre möglicherweise als Vermittler handeln. Die zweite Kategorie betrifft Unternehmen, in denen der ausländische Anteil 50 Prozent übersteigt und die, sofern sie ohne die erforderliche Genehmigung in beschränkten Tätigkeiten tätig sind, gegen den Foreign Business Act verstoßen könnten. In der ersten Kategorie nannten die Behörden laut derselben Quelle rund 118.016 Unternehmen mit einem solchen Niveau ausländischer Beteiligung sowie ungefähr 53.000 potenziell riskante geschäftliche Verbindungen, die zusätzlich überprüft werden.
Für Unternehmer bedeutet dies, dass allein die Tatsache, dass ein Unternehmen formal mehrheitlich thailändisch ist, nicht mehr ausreicht, um regulatorische Risiken zu beseitigen. Wenn der ausländische Partner das Geld bereitstellt, die Direktoren kontrolliert, Bankkonten verwaltet, Verhandlungen führt, den Nutzen erhält oder über das Geschäft entscheidet, können die Behörden zu dem Schluss kommen, dass es sich um verschleierte Kontrolle handelt. In diesem Sinne hat sich der Schwerpunkt der Aufsicht vom Papier auf die tatsächlichen Verhältnisse verlagert, was für den Immobilienmarkt und touristische Dienstleistungen wichtig ist, wo solche Modelle häufig genutzt wurden, um Zugang zu Grundstücken, Villen, Restaurants, Hotels oder Agenturgeschäften zu erhalten.
Immobilien, Hotels und Tourismus unter den risikoreichsten Sektoren
Nach dem Bericht von The Nation haben die Behörden Tourismus und damit verbundene Tätigkeiten, den Handel mit Grundstücken und Immobilien, E-Commerce, Logistik und Lagerhaltung, Hotels und Resorts, landwirtschaftliche Tätigkeiten sowie allgemeinen Bau als besonders sensible Sektoren hervorgehoben. Eine solche Liste zeigt, dass das Problem nicht nur als Frage des Eigentums an Grundstücken betrachtet wird, sondern als breiteres Geschäftsmodell, in dem ausländisches Kapital hinter lokalen Strukturen verborgen werden kann, um in Tätigkeiten mit beschränktem Zugang einzutreten. In touristischen Zentren wird dies am häufigsten mit Villen, Restaurants, kleinen Hotels, Vermietungsdiensten und der Vermittlung im Immobilienverkehr verbunden.
Der Immobilienmarkt ist besonders wichtig, weil thailändisches Recht Ausländern im Allgemeinen das direkte Eigentum an Grundstücken beschränkt. Obwohl es rechtmäßige Investitionswege gibt, etwa über zugelassene Unternehmensstrukturen, Pacht oder vorgeschriebene Condominium-Quoten, beobachten die Behörden besonders Situationen, in denen ein Unternehmen als Mittel genutzt wird, um Grundstücke zugunsten von Ausländern zu halten. Nach Berichten thailändischer Medien werden bei den Prüfungen Finanzberichte, Grundstücksposten in Bilanzen, Mietverträge, Vermietungseinnahmen und die Verbindung von Aktionären mit anderen Unternehmen analysiert.
Der Tourismus ist der zweite zentrale Teil der Geschichte, weil sich in einzelnen Insel- und Küstengebieten Geschäftsmodelle ausländischer Gemeinschaften außerhalb der Reichweite lokaler Regulierer entwickeln können. Die thailändischen Behörden haben ihre Besorgnis über geschlossene Geschäfts- und Wohnkomplexe in Gebieten wie Koh Samui, Phuket und Pai geäußert, in denen nach verfügbaren Berichten einzelne Aktivitäten fast ausschließlich für ausländische Bewohner oder Investoren organisiert werden. Eine solche Entwicklung muss an sich nicht illegal sein, wird aber Gegenstand der Aufsicht, wenn sie mit nicht angemeldeter Geschäftstätigkeit, Verstößen gegen Einwanderungs- und Arbeitsvorschriften, unregelmäßigen Hotelgenehmigungen oder verschleiertem Eigentum verbunden ist.
Strengere Registrierung seit Anfang 2026
Die thailändische Abteilung für Unternehmensentwicklung hat strengere Registrierungsbedingungen eingeführt, um die Entstehung neuer verdächtiger Strukturen zu verhindern. Nach dem Bericht von Thairath wurden ab dem 1. Januar und 1. April 2026 Maßnahmen eingeführt, die finanzielle Nachweise, einschließlich Bankauszüge, für Risikofälle verlangen, in denen ausländische Aktionäre weniger als 50 Prozent der Anteile halten oder in denen Ausländer bevollmächtigte Direktoren sind. Thailändische Aktionäre müssen in solchen Situationen nachweisen, dass sie tatsächlich eigenes Kapital investiert haben, und Direktoren müssen bei der Registrierung bestätigen, dass die Aktionäre nicht nur Vermittler für Ausländer sind.
Laut demselben Bericht behauptet die Abteilung für Unternehmensentwicklung, dass die neuen Prüfungen zu einem erheblichen Rückgang der Zahl risikoreicher juristischer Personen geführt haben, bei denen vermutet wird, dass sie Nominee-Strukturen sein könnten. Die Institution gibt an, dass Registerführer Finanzströme gründlicher prüfen und Anträge ablehnen werden, bei denen eine tatsächliche Investition nicht bestätigt werden kann. Diese Änderung ist wichtig, weil sich die Aufsicht nicht mehr ausschließlich auf nachträgliche Razzien oder Strafverfahren stützt, sondern in die Anfangsphase der Gründung und der Änderung der Eigentümerstruktur verlagert wird.
In der Praxis kann dies die Registrierung einzelner Unternehmen verlangsamen, aber auch den Raum für den massenhaften Einsatz lokaler Aktionäre ohne tatsächliche wirtschaftliche Rolle verringern. Für rechtmäßige Investoren wird die Dokumentation entscheidend sein: Nachweis der Kapitaleinzahlung, klare Verträge, tatsächliche Aufteilung der Leitungsrechte, buchhalterische Transparenz und Einhaltung von Genehmigungen. Für thailändische Staatsangehörige, die zustimmen, formale Aktionäre ohne tatsächliche Investition zu sein, wird das Risiko deutlich größer, weil die Behörden sie nicht mehr nur als administrative Beteiligte betrachten, sondern als mögliche Helfer bei der Umgehung des Gesetzes.
Rechtsrahmen und mögliche Strafen
Der Foreign Business Act von 1999 ist die grundlegende Vorschrift, mit der Thailand Tätigkeiten regelt, die für ausländische Personen und ausländische Unternehmen verboten, beschränkt oder an Bedingungen geknüpft sind. Nach Materialien der Abteilung für Unternehmensentwicklung sind Geschäftstätigkeiten in drei Listen eingeteilt. Die erste umfasst Tätigkeiten, die Ausländer aus besonderen Gründen nicht ausüben dürfen, einschließlich Grundstückshandel und bestimmter grundlegender Tätigkeiten, die mit traditionellen Einkommensquellen verbunden sind. Die zweite betrifft Geschäfte im Zusammenhang mit nationaler Sicherheit, Kultur, natürlichen Ressourcen oder Umwelt, während die dritte Tätigkeiten umfasst, bei denen angenommen wird, dass thailändische Unternehmer ohne besondere Genehmigung noch nicht bereit für den vollen Wettbewerb mit ausländischem Kapital sind.
Nach veröffentlichten Auslegungen thailändischer Behörden und Medien kann die Verschleierung ausländischen Eigentums über thailändische Staatsangehörige zu strafrechtlichen Sanktionen führen. Thairath gibt an, dass Verstöße im Zusammenhang mit Nominee-Strukturen nach den einschlägigen Bestimmungen des Foreign Business Act mit einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und einer Geldstrafe von bis zu einer Million Baht bestraft werden können. Die Behörden können Fälle außerdem an die Polizei, die Steuerbehörde, das Amt zur Verhinderung von Geldwäsche, die Abteilung für Sonderermittlungen und andere Stellen weiterleiten, je nachdem, ob neben dem verschleierten Eigentum auch ein Steuer-, Arbeits-, Einwanderungs- oder Finanzverstoß entdeckt wird.
Wichtig ist, dass sich das strafrechtliche Risiko nicht nur auf den ausländischen Investor bezieht. Thailändische Staatsangehörige, die wissentlich Anteile für Rechnung von Ausländern halten, können ebenfalls Gegenstand eines Verfahrens werden. Buchhalter, Wirtschaftsprüfer, Rechtsberater und Registrierungsvermittler können unter zusätzliche Aufsicht geraten, wenn sie an der Vorbereitung von Unterlagen beteiligt waren, die den tatsächlichen Zustand verschleiern. Die thailändischen Behörden kündigen insbesondere Prüfungen der Finanzberichte der vergangenen fünf Jahre, den Abgleich von Registrierungsdaten mit Buchhaltungsunterlagen und die Weiterleitung verdächtiger Fälle an spezialisierte Behörden an.
Breitere staatliche Antwort
Die thailändische Regierung kündigte Ende April 2026 einen koordinierteren Ansatz an, indem sie ein Kooperationsmemorandum mit 23 Behörden zur Bekämpfung von Nominee-Geschäften und sogenanntem grauem Kapital unterzeichnete. Nach einer Mitteilung des staatlichen Amts für Öffentlichkeitsarbeit besteht das Ziel darin, Daten und Befugnisse verschiedener Stellen zu verknüpfen, damit Netzwerke leichter entdeckt werden können, die lokale Vermittler, falsche Eigentumsstrukturen oder Finanzkonten zur Verschleierung tatsächlicher Kontrolle nutzen. Ein solcher Ansatz zeigt, dass das Problem nicht mehr nur als Frage der Unternehmensregistrierung behandelt wird, sondern als Kombination aus wirtschaftlicher Aufsicht, Sicherheit, Steuerdisziplin und Bekämpfung von Finanzkriminalität.
The Nation berichtet, dass zu den Institutionen, die in weitere Prüfungen einbezogen sind, das Innenministerium, das Handelsministerium, das Arbeitsministerium, das Außenministerium, die Polizei und Sicherheitsdienste gehören. Das Handelsministerium ist für strengere Registrierungsverfahren und die Prüfung von Geschäftsanträgen zuständig, während andere Stellen Arbeitserlaubnisse, Einwanderungsstatus, Grundbuchdaten, Steuerpflichten und verdächtige Finanzströme überprüfen können. Eine solche Zuständigkeitsverteilung ist besonders wichtig in Fällen, in denen ein Unternehmen gleichzeitig eine Immobilie verwaltet, touristische Dienstleistungen erbringt, ausländische Arbeitnehmer beschäftigt und Einnahmen über mehrere verbundene Konten erhält.
Die thailändischen Behörden versuchen dabei, zwei Botschaften zu senden. Die erste ist, dass ausländische Investitionen willkommen bleiben, wenn sie über rechtmäßige Kanäle, mit klarer Eigentümerstruktur und den erforderlichen Genehmigungen erfolgen. Die zweite ist, dass die langjährige Praxis, sich auf formale inländische Aktionäre zu stützen, nicht mehr als sicherer Weg zur Umgehung von Beschränkungen gelten kann. Für Investoren in touristischen Gebieten bedeutet dies, dass die Prüfungen konkreter, dokumentarisch anspruchsvoller und auf tatsächliche Kontrolle ausgerichtet sein werden, nicht nur auf im Register angegebene Eigentumsprozentsätze.
Folgen für Investoren und den lokalen Markt
Die verstärkte Aufsicht könnte kurzfristig Vorsicht auf dem Markt für Luxusvillen, touristische Vermietung und kleinere Hotelprojekte auslösen, insbesondere in Gebieten mit einer großen Zahl ausländischer Käufer. Unternehmen, die über ordentliche Dokumentation und tatsächliche thailändische Partner verfügen, könnten die Rechtmäßigkeit ihrer Geschäftstätigkeit leichter nachweisen, während Strukturen, die nur zum Besitz von Grundstücken oder zur Durchführung beschränkter Tätigkeiten entstanden sind, einem größeren Risiko ausgesetzt sein werden. Für lokale Unternehmer könnten die Maßnahmen einen stärkeren Schutz vor unlauterem Wettbewerb bedeuten, allerdings nur, wenn die Umsetzung konsequent und ohne Selektivität erfolgt.
Andererseits könnte eine zu breite oder unklare Anwendung der Regeln auch für rechtmäßige Investoren Unsicherheit schaffen. Deshalb wird in der kommenden Zeit entscheidend sein, wie thailändische Institutionen echte Joint Ventures von verschleierten Eigentumsarrangements unterscheiden. Wenn die Prüfungen auf klaren Kriterien, finanziellen Nachweisen und gleicher Behandlung aller Marktteilnehmer beruhen, können die Maßnahmen zu größerer Transparenz beitragen. Wenn die Kriterien unklar bleiben, könnte ein Teil der Investoren Projekte verschieben, bis sich die Praxis stabilisiert.
Vorerst ist klar, dass Thailand in eine Phase strengerer Aufsicht über einen Bereich eintritt, der lange in einer Grauzone zwischen formaler Rechtmäßigkeit und tatsächlicher Kontrolle existierte. Immobilien und Tourismus bleiben im Mittelpunkt der Aufmerksamkeit, weil dort die Folgen verschleierten Eigentums am schnellsten sichtbar werden: steigende Grundstückspreise, Druck auf lokale Gemeinschaften, eine ungleiche Stellung einheimischer Unternehmer und erschwerte Kontrolle der Einnahmen aus touristischen Dienstleistungen. Der weitere Verlauf der Aktion wird davon abhängen, inwieweit es den Behörden gelingt, Register, Finanzdaten und Vor-Ort-Prüfungen zu einem System zu verbinden, das rechtmäßige Investitionen von Konstruktionen unterscheidet, die zur Umgehung thailändischer Regeln entworfen wurden.
Quellen:
- Government Public Relations Department, Thailand – Mitteilung über das Memorandum von 23 Behörden zur Bekämpfung von Nominee-Geschäften und grauem Kapital (Link)
- Thairath Online – Bericht über Prüfungen der Abteilung für Unternehmensentwicklung, touristische Gebiete, neue Registrierungsregeln und Strafen (Link)
- The Nation Thailand – Analyse der Ausweitung der Untersuchung, Risikosektoren, Unternehmenskategorien und fünfjährigen Finanzprüfungen (Link)
- Department of Business Development, Ministry of Commerce – offizielle Materialien zum Foreign Business Act und zur Klassifizierung beschränkter Tätigkeiten (Link)