Tajland pojačava nadzor nad prikrivenim stranim vlasništvom u nekretninama i turizmu
Tajlandske vlasti pokrenule su širu i koordiniraniju akciju protiv tvrtki za koje sumnjaju da preko domaćih posrednika prikrivaju stvarno strano vlasništvo u sektorima nekretnina, turizma, hotela i povezanih usluga. Prema objavama tajlandskog Ministarstva trgovine i Odjela za razvoj poslovanja, provjere su usmjerene na takozvane nominee strukture, odnosno modele u kojima tajlandski državljani formalno drže udjele ili direktorske položaje, dok stvarnu kontrolu, kapital i korist imaju strani ulagači. Takve konstrukcije godinama su bile jedno od najosjetljivijih pitanja u tajlandskom poslovnom okruženju, osobito u turističkim područjima u kojima se snažno isprepleću tržište nekretnina, kratkoročni najam, hotelsko poslovanje i lokalna konkurencija.
Nova faza nadzora dobila je dodatnu težinu nakon što je Odjel za razvoj poslovanja pri Ministarstvu trgovine, prema izvješću tajlandskog lista Thairath od 18. svibnja 2026., objavio da se provjeravaju deseci tisuća tvrtki u popularnim turističkim zonama. Poseban fokus stavljen je na Koh Phangan, Koh Samui, Phuket, Pattayu, Hua Hin, Krabi, Phang Ngu i Pai, odnosno područja u kojima je udio stranih ulagača i tvrtki s prekograničnim kapitalom osobito vidljiv. Tajlandske institucije pritom naglašavaju da cilj nije zaustaviti zakonita strana ulaganja, nego razdvojiti legitimne investicije od poslovnih modela koji zaobilaze ograničenja propisana Zakonom o poslovanju stranaca iz 1999. godine.
Provjere u turističkim središtima
Prema podacima koje je prenio Thairath, Odjel za razvoj poslovanja identificirao je velik broj registriranih pravnih osoba u glavnim turističkim odredištima i među njima izdvojio tvrtke s udjelima stranih dioničara. U Koh Phanganu je evidentirano 3.754 tvrtki, od čega 2.381 s inozemnim dioničarima. Na Koh Samuiju riječ je o 12.050 tvrtki, među kojima je 8.213 s inozemnim udjelima, dok je u pokrajini Phuket navedeno 29.646 tvrtki, od kojih 11.626 ima strane dioničare. U Pattayi, odnosno okrugu Bang Lamung, spominje se 33.314 tvrtki, od čega 19.910 s inozemnim udjelima.
Službeni podaci ne znače da su sve te tvrtke nezakonite. Tajlandske vlasti razlikuju legalna zajednička ulaganja, u kojima strani i tajlandski partneri doista ulažu kapital i dijele upravljanje, od struktura u kojima je domaći dioničar samo formalni nositelj udjela. Provjere su usmjerene na trag novca, stvarni izvor kapitala, ovlasti direktora i obrasce ponavljanja istih tajlandskih dioničara u više tvrtki. Posebno se provjeravaju slučajevi u kojima strani državljanin nema većinski udio na papiru, ali ima stvarnu upravljačku kontrolu, punomoći ili poslovne ovlasti koje upućuju na prikriveno vlasništvo.
Tajlandske vlasti navode da takve strukture mogu narušiti tržišno natjecanje, potisnuti lokalne poduzetnike i otežati državni nadzor nad sektorima koji su iz gospodarskih, sigurnosnih ili društvenih razloga ograničeni za strance. U turističkim mjestima to je posebno osjetljivo jer se preko vlasničkih struktura mogu povezati kupnja zemljišta, izgradnja vila, najam turistima, vođenje hotela i restorana te internetska prodaja usluga. Kada je vlasništvo prikriveno, državi je teže utvrditi tko stvarno ostvaruje dobit, tko donosi odluke i poštuju li se pravila o dozvolama, porezima, radu stranaca i hotelskom poslovanju.
Što se smatra nominee strukturom
Nominee model najčešće se opisuje kao situacija u kojoj tajlandski državljanin ili tajlandska pravna osoba formalno drži udjele u tvrtki, ali ih drži u korist stranog investitora. U praksi to može značiti da domaći dioničar nije stvarno uplatio kapital, nema ekonomsku korist od ulaganja, ne sudjeluje u poslovnim odlukama ili je njegova uloga ograničena na potpisivanje dokumenata.
Odjel za razvoj poslovanja, prema izvješću The Nationa od 8. svibnja 2026., provodi istrage u dvije glavne kategorije. Prva obuhvaća tvrtke u kojima strani dioničari imaju od 0,01 do 49,99 posto udjela, ali postoje indikatori da tajlandski dioničari možda djeluju kao posrednici. Druga kategorija odnosi se na tvrtke u kojima strani udio prelazi 50 posto i koje bi, ako posluju u ograničenim djelatnostima bez potrebnog odobrenja, mogle kršiti Zakon o poslovanju stranaca. U prvoj kategoriji vlasti su, prema istom izvoru, spominjale oko 118.016 tvrtki s takvom razinom stranog udjela te približno 53.000 potencijalno rizičnih poslovnih poveznica koje se dodatno provjeravaju.
Za poduzetnike to znači da sama činjenica da je tvrtka formalno većinski tajlandska više nije dovoljna za uklanjanje regulatornog rizika. Ako strani partner osigurava novac, kontrolira direktore, upravlja bankovnim računima, vodi pregovore, prima korist ili odlučuje o poslovanju, vlasti mogu zaključiti da je riječ o prikrivenoj kontroli. U tom se smislu fokus nadzora pomaknuo s papira na stvarno stanje, što je važno za tržište nekretnina i turističke usluge, gdje su se takvi modeli često koristili za pristup zemljištu, vilama, restoranima, hotelima ili agencijskim poslovima.
Nekretnine, hoteli i turizam među najrizičnijim sektorima
Prema izvješću The Nationa, vlasti su kao posebno osjetljive sektore izdvojile turizam i povezane djelatnosti, trgovanje zemljištem i nekretninama, e-trgovinu, logistiku i skladištenje, hotele i odmarališta, poljoprivredne djelatnosti te opću gradnju. Takav popis pokazuje da se problem ne promatra samo kao pitanje vlasništva nad zemljištem, nego kao širi model poslovanja u kojem se strani kapital može skrivati iza lokalnih struktura kako bi ušao u djelatnosti s ograničenim pristupom. U turističkim središtima to se najčešće povezuje s vilama, restoranima, malim hotelima, uslugama najma i posredovanjem u prometu nekretnina.
Tržište nekretnina posebno je važno jer tajlandsko pravo strancima općenito ograničava izravno vlasništvo nad zemljištem. Iako postoje zakoniti načini ulaganja, primjerice kroz dopuštene poslovne strukture, zakup ili propisane kondominijske kvote, vlasti posebno prate situacije u kojima se tvrtka koristi kao sredstvo za držanje zemljišta u korist stranaca. Prema izvješćima tajlandskih medija, u provjerama se analiziraju financijski izvještaji, zemljišne stavke u bilancama, ugovori o najmu, prihodi od iznajmljivanja i povezanost dioničara s drugim tvrtkama.
Turizam je drugi ključni dio priče jer se u pojedinim otočnim i obalnim sredinama poslovni modeli stranih zajednica mogu razviti izvan dosega lokalnih regulatora. Tajlandske vlasti izrazile su zabrinutost zbog zatvorenih poslovnih i stambenih zajednica u područjima poput Koh Samuija, Phuketa i Paija, gdje se, prema dostupnim izvješćima, pojedine aktivnosti organiziraju gotovo isključivo za strane stanovnike ili investitore. Takav razvoj ne mora sam po sebi biti nezakonit, ali postaje predmet nadzora kada se povezuje s neprijavljenim poslovanjem, kršenjem imigracijskih i radnih pravila, nepravilnim hotelskim dozvolama ili prikrivenim vlasništvom.
Stroža registracija od početka 2026. godine
Tajlandski Odjel za razvoj poslovanja uveo je strože uvjete registracije kako bi spriječio nastanak novih sumnjivih struktura. Prema izvješću Thairatha, od 1. siječnja i 1. travnja 2026. uvedene su mjere koje traže financijske dokaze, uključujući bankovne izvode, za rizične slučajeve u kojima strani dioničari imaju manje od 50 posto udjela ili u kojima su stranci ovlašteni direktori. Tajlandski dioničari u takvim situacijama moraju dokazati da su stvarno uložili vlastiti kapital, a direktori pri registraciji moraju potvrditi da dioničari nisu samo posrednici za strance.
Prema istom izvješću, Odjel za razvoj poslovanja tvrdi da su nove provjere dovele do znatnog pada broja visokorizičnih pravnih osoba za koje se sumnja da bi mogle biti nominee strukture. Institucija navodi da će registrari temeljitije provjeravati financijske tokove i odbijati prijave u kojima se ne može potvrditi stvarno ulaganje. Ta promjena važna je jer se nadzor više ne oslanja isključivo na naknadne racije ili kaznene postupke, nego se premješta na početnu fazu osnivanja i promjene vlasničke strukture.
U praksi to može usporiti registraciju pojedinih tvrtki, ali i smanjiti prostor za masovno korištenje lokalnih dioničara bez stvarne ekonomske uloge. Za zakonite ulagače ključna će biti dokumentacija: dokaz o uplati kapitala, jasni ugovori, stvarna podjela upravljačkih prava, računovodstvena transparentnost i usklađenost s dozvolama. Za tajlandske državljane koji pristaju biti formalni dioničari bez stvarnog ulaganja rizik postaje znatno veći jer ih vlasti više ne promatraju samo kao administrativne sudionike, nego kao moguće pomagače u zaobilaženju zakona.
Zakonski okvir i moguće kazne
Zakon o poslovanju stranaca iz 1999. godine temeljni je propis kojim Tajland uređuje djelatnosti koje su zabranjene, ograničene ili uvjetovane za strane osobe i strane tvrtke. Prema materijalima Odjela za razvoj poslovanja, poslovne aktivnosti razvrstane su u tri popisa. Prvi obuhvaća djelatnosti koje stranci ne smiju obavljati zbog posebnih razloga, uključujući trgovanje zemljištem i određene temeljne djelatnosti povezane s tradicionalnim izvorima prihoda. Drugi se odnosi na poslove povezane s nacionalnom sigurnošću, kulturom, prirodnim resursima ili okolišem, dok treći obuhvaća djelatnosti za koje se smatra da tajlandski poduzetnici još nisu spremni za punu konkurenciju stranog kapitala bez posebnog odobrenja.
Prema objavljenim tumačenjima tajlandskih vlasti i medija, prikrivanje stranog vlasništva preko tajlandskih državljana može dovesti do kaznenih sankcija. Thairath navodi da kršenja povezana s nominee strukturama prema relevantnim odredbama Zakona o poslovanju stranaca mogu biti kažnjena kaznom zatvora do tri godine i novčanom kaznom do milijun bahta. Vlasti također mogu prosljeđivati predmete policiji, poreznoj upravi, uredu za sprječavanje pranja novca, Odjelu za posebne istrage i drugim tijelima, ovisno o tome otkrije li se uz prikriveno vlasništvo i porezni, radni, imigracijski ili financijski prekršaj.
Važno je da se kazneni rizik ne odnosi samo na stranog investitora. Tajlandski državljani koji svjesno drže udjele za račun stranaca također mogu biti predmet postupka. Računovođe, revizori, pravni savjetnici i registracijski posrednici mogu se naći pod dodatnim nadzorom ako su sudjelovali u pripremi dokumentacije koja prikriva stvarno stanje. Tajlandske vlasti posebno najavljuju provjere financijskih izvještaja za prethodnih pet godina, usporedbu registracijskih podataka s računovodstvenim evidencijama i slanje sumnjivih predmeta specijaliziranim agencijama.
Širi državni odgovor
Tajlandska vlada krajem travnja 2026. najavila je koordiniraniji pristup potpisivanjem memoranduma o suradnji s 23 agencije radi suzbijanja nominee poslovanja i takozvanog sivog kapitala. Prema objavi Vladina Ureda za odnose s javnošću, cilj je povezati podatke i ovlasti različitih tijela kako bi se lakše otkrivale mreže koje koriste lokalne posrednike, lažne vlasničke strukture ili financijske račune za prikrivanje stvarne kontrole. Takav pristup pokazuje da se problem više ne tretira samo kao pitanje poslovne registracije, nego kao kombinacija gospodarskog nadzora, sigurnosti, porezne discipline i borbe protiv financijskog kriminala.
The Nation navodi da su među institucijama uključenima u daljnje provjere Ministarstvo unutarnjih poslova, Ministarstvo trgovine, Ministarstvo rada, Ministarstvo vanjskih poslova, policija i sigurnosne službe. Ministarstvo trgovine zaduženo je za strože registracijske procedure i provjeru poslovnih prijava, dok druga tijela mogu provjeravati radne dozvole, imigracijski status, zemljišne evidencije, porezne obveze i sumnjive financijske tokove. Takva podjela nadležnosti posebno je važna u slučajevima u kojima jedna tvrtka istodobno upravlja nekretninom, pruža turističke usluge, zapošljava strane radnike i prima prihode preko više povezanih računa.
Tajlandske vlasti pritom nastoje poslati dvije poruke. Prva je da strana ulaganja ostaju poželjna ako se provode kroz zakonite kanale, uz jasnu vlasničku strukturu i potrebne dozvole. Druga je da se dugogodišnja praksa oslanjanja na formalne domaće dioničare više ne može smatrati sigurnim načinom zaobilaženja ograničenja. Za investitore u turističkim područjima to znači da će provjere biti konkretnije, dokumentacijski zahtjevnije i usmjerene na stvarnu kontrolu, a ne samo na vlasničke postotke navedene u registru.
Posljedice za ulagače i lokalno tržište
Pojačani nadzor mogao bi kratkoročno izazvati oprez na tržištu luksuznih vila, turističkog najma i manjih hotelskih projekata, osobito u područjima s velikim brojem stranih kupaca. Tvrtke koje imaju urednu dokumentaciju i stvarne tajlandske partnere mogle bi lakše dokazati zakonitost poslovanja, dok će strukture nastale samo radi posjedovanja zemljišta ili vođenja ograničene djelatnosti biti izložene većem riziku. Za lokalne poduzetnike mjere bi mogle značiti snažniju zaštitu od nelojalne konkurencije, ali samo ako se provedba bude provodila dosljedno i bez selektivnosti.
S druge strane, pretjerano široka ili nejasna primjena pravila mogla bi stvoriti nesigurnost i za zakonite investitore. Zato će u idućem razdoblju biti ključno kako će tajlandske institucije razlikovati stvarna zajednička ulaganja od prikrivenih vlasničkih aranžmana. Ako se provjere budu temeljile na jasnim kriterijima, financijskim dokazima i jednakom tretmanu svih tržišnih sudionika, mjere mogu pridonijeti većoj transparentnosti. Ako kriteriji ostanu nejasni, dio ulagača mogao bi odgoditi projekte dok se praksa ne stabilizira.
Za sada je jasno da Tajland ulazi u fazu strožeg nadzora nad područjem koje je dugo postojalo u sivoj zoni između formalne zakonitosti i stvarne kontrole. Nekretnine i turizam ostaju u središtu pozornosti jer se ondje najbrže vide posljedice prikrivenog vlasništva: rast cijena zemljišta, pritisak na lokalne zajednice, neravnopravan položaj domaćih poduzetnika i otežan nadzor nad prihodima od turističkih usluga. Daljnji tijek akcije ovisit će o tome koliko će vlasti uspjeti povezati registre, financijske podatke i terenske provjere u sustav koji razlikuje zakonita ulaganja od konstrukcija osmišljenih za zaobilaženje tajlandskih pravila.
Izvori:
- Government Public Relations Department, Thailand – objava o memorandumu 23 agencije za suzbijanje nominee poslovanja i sivog kapitala (link)
- Thairath Online – izvješće o provjerama Odjela za razvoj poslovanja, turističkim područjima, novim registracijskim pravilima i kaznama (link)
- The Nation Thailand – analiza širenja istrage, rizičnih sektora, kategorija tvrtki i petogodišnjih financijskih provjera (link)
- Department of Business Development, Ministry of Commerce – službeni materijali o Zakonu o poslovanju stranaca i klasifikaciji ograničenih djelatnosti (link)