IHIF Berlin 2026 : les investisseurs recherchent de nouveaux rendements tandis que les risques géopolitiques remodèlent le secteur hôtelier
Berlin est devenu cette semaine le centre de l’un des rassemblements les plus importants de l’industrie hôtelière européenne et moyen-orientale, tandis que le forum IHIF EMEA 2026 débat de la manière de redéfinir les rendements dans un secteur qui, ces dernières années, a traversé une reprise post-pandémique, des pressions inflationnistes, des sources de financement coûteuses et une nouvelle vague de tensions géopolitiques. À un moment où les marchés sont alourdis par la guerre liée à l’Iran, les perturbations du trafic aérien et l’incertitude croissante dans la région, les investisseurs, groupes hôteliers, conseillers et institutions financières à Berlin tentent de répondre à une question clé : l’hospitalité peut-elle encore offrir un rendement stable, et dans quelles conditions.
Le forum se tient du 23 au 25 mars 2026 dans les hôtels berlinois InterContinental et Pullman, et les organisateurs de Questex indiquent qu’il réunit plus de 2 500 participants, plus de 700 investisseurs ainsi que des capitaux représentés par plus de 581 milliards de dollars d’actifs sous gestion. Une telle participation montre que le secteur hôtelier, malgré les pressions sur la consommation et la hausse des coûts, reste l’une des rares niches immobilières qui continue d’attirer un large éventail de capitaux institutionnels. Le thème de cette année,
« Returns Redefined. Value Reimagined. », n’a pas été choisi par hasard : le message est clair, le marché ne se contente plus du modèle classique de revenu hôtelier, mais recherche de nouvelles sources de valeur, allant de modèles opérationnels plus flexibles à la transformation technologique et au mélange de l’activité hôtelière avec d’autres types d’actifs.
Le secteur recherche la résilience, mais aussi une nouvelle logique d’investissement
Contrairement aux cycles précédents, lorsque les investissements hôteliers étaient évalués en grande partie à travers le taux d’occupation, le prix moyen des chambres et l’emplacement, les discussions à Berlin montrent que la vision des investisseurs est aujourd’hui nettement plus large. Les établissements hôteliers sont de plus en plus considérés comme des plateformes capables de générer des revenus par des flux multiples, de l’hébergement et de la gastronomie aux résidences de marque, au bien-être, aux séjours de longue durée et aux modèles hybrides qui associent l’hôtellerie au segment résidentiel et au « living ». Les organisateurs du forum soulignent précisément pour cette raison que l’hospitalité n’est plus seulement une catégorie hôtelière classique, mais une classe d’actifs reconnue institutionnellement qui influence aussi d’autres segments du marché immobilier.
Dans un tel cadre, le message selon lequel le rendement recherché ne peut plus être séparé de la résilience du modèle d’affaires est particulièrement important. Les investisseurs à Berlin ne discutent pas seulement de l’endroit où le capital obtiendra le rendement le plus élevé, mais aussi de l’endroit où ce rendement sera le plus résistant aux chocs politiques, aux changements réglementaires, aux oscillations de la demande touristique et à la disruption technologique. Cela est particulièrement important pour les marchés de l’Europe, du Moyen-Orient et de l’Afrique, où la croissance hôtelière est à la fois liée à un grand potentiel touristique et à des risques sérieux, allant de la guerre et des menaces sécuritaires aux fluctuations des prix de l’énergie et du transport.
Gloria Guevara : le tourisme et l’hospitalité restent parmi les secteurs les plus résilients
Le forum a également gagné en importance grâce à Gloria Guevara, qui est revenue cette année à la tête du Conseil mondial du voyage et du tourisme, le WTTC, en tant que présidente et directrice générale. Sa participation à Berlin intervient à un moment où le WTTC plaide fortement en faveur d’une nouvelle phase d’investissement du tourisme mondial. Début mars, l’organisation a publié une estimation selon laquelle les investissements dans le voyage et le tourisme dans les plus grandes économies pourraient atteindre 12,5 billions de dollars américains d’ici 2035, avec une croissance annuelle moyenne attendue de la demande de 3,3 pour cent.
Le message que Guevara et le WTTC portent dans un tel environnement est que le secteur n’est pas immunisé contre les crises, mais qu’il a prouvé sa capacité de reprise et d’adaptation. Cela est particulièrement important à Berlin parce que l’industrie hôtelière est de nouveau confrontée à un test de chocs externes. Après le renforcement, ces dernières semaines, des tensions liées à l’Iran, y compris des menaces visant des sites touristiques et récréatifs ainsi que des perturbations dans les évaluations du transport et de la sécurité, les investisseurs présents au forum ne peuvent ignorer le fait que le risque géopolitique se répercute de nouveau directement sur le tourisme et l’hospitalité. Dans de telles circonstances, la résilience n’est plus une notion abstraite, mais une catégorie opérationnelle et financière.
L’Iran, la sécurité et le prix de l’incertitude
La crise liée à l’Iran constitue l’un des arrière-plans importants du rassemblement berlinois. Ces derniers mois, l’Iran a été touché par de graves troubles internes et par la répression contre les manifestants, comme l’ont rapporté des organisations internationales de défense des droits humains, tandis que les autorités aéronautiques et sécuritaires ont également suivi des restrictions occasionnelles du trafic aérien ainsi que des implications sécuritaires plus larges pour la région. Entre-temps, les tensions régionales se sont encore aggravées en mars, et des agences de presse internationales ont aussi fait état de menaces visant des sites touristiques et récréatifs. Pour le secteur hôtelier, de telles circonstances ne signifient pas seulement un problème de réputation ou un problème politique, mais un risque commercial concret : une possible baisse des réservations, une assurance plus coûteuse, des projections de demande plus incertaines et un financement plus difficile des projets sur les marchés les plus sensibles.
C’est précisément pour cette raison que le forum berlinois n’est pas simplement un rassemblement sectoriel avec des messages optimistes sur la croissance, mais aussi un lieu où l’on tente de mesurer le prix de l’incertitude. Quelle décote un investisseur demande-t-il pour un projet sur un marché exposé à un choc géopolitique ? Quelle est la valeur supplémentaire d’un opérateur capable d’adapter rapidement la distribution, les prix et la structure de la clientèle ? Et dans quelle mesure les modèles présentés comme à forte croissance dans les années stables sont-ils réellement flexibles ? Ce sont des questions qui ne se voient peut-être pas dans les slogans promotionnels, mais ce sont précisément elles qui déterminent le ton des conversations entre les fonds, les banques et les groupes hôteliers.
L’IA n’est plus une décoration, mais un outil pour la marge
L’un des thèmes les plus visibles du forum est l’intelligence artificielle, mais non sous la forme de promesses générales, plutôt comme une question d’impact direct sur la structure des coûts et la répartition de la valeur dans l’industrie. Dans le programme officiel de l’IHIF, plusieurs discussions sont précisément consacrées à l’endroit où l’IA améliore réellement les décisions d’investissement, l’efficacité opérationnelle et la rentabilité des hôtels. Se distingue particulièrement la thèse selon laquelle l’intelligence artificielle modifie simultanément trois points importants de la chaîne de valeur : la manière dont les clients arrivent à la réservation, la manière dont les hôtels gèrent les prix et la manière dont les plateformes concurrencent les opérateurs traditionnels.
En pratique, cela signifie que pour les investisseurs, l’IA n’est plus seulement un ajout technologique au son moderne, mais un outil qui peut décider de la marge. Si les systèmes automatisés réduisent la dépendance aux intermédiaires, améliorent la gestion des revenus et prévoient plus précisément la demande, alors l’IA influence directement le flux de trésorerie et l’évaluation des actifs. D’un autre côté, ce même développement augmente la pression sur les propriétaires et opérateurs qui introduisent lentement les changements, car le marché récompense de moins en moins le recours passif aux canaux de distribution traditionnels. Berlin ouvre ainsi le débat sur la question de savoir si la transformation numérique renforcera l’indépendance des hôtels ou concentrera davantage le pouvoir entre les mains des plus grands acteurs technologiques et des plateformes.
L’hôtel comme modèle pour d’autres types d’actifs
Un concept important qui s’impose lors du forum de cette année est ce qu’on appelle le « hotelising », c’est-à-dire l’extension de la logique de l’hospitalité à d’autres secteurs. Les organisateurs déclarent ouvertement que l’approche hôtelière influence aujourd’hui le marché immobilier au sens large, y compris le logement avec services, le logement étudiant, le senior living, les branded residences et d’autres segments dans lesquels l’expérience utilisateur, la flexibilité opérationnelle et les services additionnels deviennent la clé de la différenciation. En d’autres termes, l’hôtel n’est plus seulement considéré comme un bâtiment avec des chambres, mais comme un système opérationnel qui peut être reproduit sur toute une série d’autres produits.
Pour les investisseurs, cela est important car cela élargit le champ des stratégies possibles. Dans un environnement où l’immobilier de bureaux est sous pression et où les modèles classiques de commerce de détail recherchent depuis longtemps un nouvel équilibre, l’hospitalité et les formats « living » associés sont de plus en plus proposés comme réponse à la recherche d’actifs plus actifs, orientés service et adaptables. Mais l’extension de la logique hôtelière à d’autres catégories ne signifie pas automatiquement un risque plus faible. De tels projets exigent une expertise opérationnelle plus forte, une image de marque de qualité et une plus grande discipline dans la gestion des coûts, c’est pourquoi l’investissement repose de plus en plus sur des partenariats entre le capital et les opérateurs.
Fusions-acquisitions, consolidation et retour des grands acteurs
Le programme du forum montre aussi que le secteur se prépare à une nouvelle phase de fusions, d’acquisitions et de consolidation. Les discussions sur les tendances des fusions-acquisitions sont orientées vers les structures des opérations, les risques d’exécution et les priorités stratégiques qui façonneront les portefeuilles hôteliers en 2026. Cela n’a rien de surprenant. Les taux d’intérêt élevés, la pression sur le refinancement et l’écart entre les attentes des vendeurs et des acheteurs ont longtemps ralenti les transactions, mais à mesure que le marché s’adapte progressivement au nouveau coût du capital, l’attente grandit qu’une partie des opérations reportées puisse être relancée.
Dans le même temps, les grands acteurs ne recherchent pas seulement le volume, mais aussi la qualité des revenus. Les portefeuilles dotés d’une marque claire, d’une meilleure efficacité opérationnelle et d’une structure de demande plus résiliente ont plus de chances d’attirer le capital que les actifs qui dépendent d’un seul marché ou d’un seul type de client. C’est pourquoi Berlin ressemble cette année à un lieu où l’on ne parle pas seulement de savoir s’il faut acheter ou vendre, mais aussi des types d’actifs qui seront les premiers à passer par une nouvelle vague de revalorisation. Dans ce processus, les conseillers, les banques et les fonds jouent un rôle particulier en essayant d’évaluer où se termine la « faiblesse temporaire » et où commence le problème structurel.
Pourquoi la participation des investisseurs est un message important pour le marché
Les chiffres dont se félicitent les organisateurs ne constituent pas seulement un cadre marketing, mais aussi un signal pour le marché. Plus de 700 investisseurs et plus de 2 500 participants au total à un moment d’instabilité mondiale envoient le message que l’intérêt pour le secteur hôtelier n’a pas disparu, mais qu’il s’est transformé. Il est particulièrement révélateur qu’une part importante des investisseurs présents au forum y participe pour la première fois, ce qui indique un élargissement de la base de capitaux intéressés par cette classe d’actifs. Cela ne signifie pas que l’argent entre sans retenue, mais cela signifie que le secteur parvient toujours à imposer un récit de résilience relative et d’opportunité de création active de valeur.
Pour l’Europe, cela est important aussi d’une perspective économique plus large. Les investissements hôteliers ne sont pas isolés du développement urbain, de l’emploi, des transports et de la consommation locale. Lorsque le forum parle de coopération public-privé et du rôle de l’hospitalité dans la régénération des destinations, il s’agit aussi d’une question politique : comment les villes et les États attirent le capital tout en préservant l’intérêt public, la durabilité et la légitimité sociale. C’est précisément cette partie du débat qui devient plus sensible à une époque où les communautés locales remettent de plus en plus en question le coût de la touristification, la pression sur le logement et la relation entre les grands investissements et l’espace dans lequel ils naissent.
Berlin comme miroir d’une nouvelle phase de l’industrie
L’IHIF EMEA de cette année doit donc aussi être lu comme le miroir d’un changement plus large au sein de l’industrie. D’une part, le secteur veut montrer qu’il est suffisamment robuste pour survivre aux guerres, aux chocs politiques et aux changements des habitudes de consommation. D’autre part, le thème même du forum révèle qu’il ne suffit plus de défendre les anciens modèles économiques. Le rendement doit désormais être redéfini, et la valeur repensée à travers la technologie, la discipline opérationnelle, la diversification et une gestion plus précise du risque.
C’est là que réside aussi la véritable importance du rassemblement berlinois. Il ne s’agit pas seulement du fait que des fonds, des groupes hôteliers et des conseillers se réunissent dans une même ville, mais du fait que l’industrie essaie de s’accorder sur une nouvelle définition de ce qu’elle considère comme un actif de qualité. À une époque où les menaces ne viennent plus seulement du cycle économique, mais aussi de la géopolitique, de la sécurité et du changement technologique, l’hôtel n’est plus un bien immobilier passif qui attend une bonne saison. Il devient un produit actif, exigeant en gestion et piloté par les données. C’est précisément pourquoi les discussions de Berlin dépassent le secteur étroit de l’hospitalité : elles montrent comment le capital mondial mesure aujourd’hui la résilience, comment il valorise la flexibilité et où il voit encore un espace de croissance, même lorsque le monde autour de lui change rapidement.
Sources :- IHIF EMEA – site officiel de l’événement avec les données sur les dates, le lieu, le nombre de participants, d’investisseurs et le thème du forum (lien)
- Questex – communiqué sur IHIF EMEA 2026, le nombre de délégués, d’investisseurs, d’intervenants et les actifs sous gestion (lien)
- IHIF EMEA Programme – description officielle des thèmes du programme sur les investissements, la résilience et la croissance à long terme (lien)
- IHIF EMEA Session – discussion sur l’impact de l’intelligence artificielle sur la distribution, la gestion des revenus et la valeur dans l’hôtellerie (lien)
- IHIF EMEA Session – discussion sur les domaines où l’IA améliore réellement les décisions d’investissement dans l’hôtellerie (lien)
- IHIF EMEA Session – aperçu des tendances des fusions et acquisitions dans le secteur hôtelier au cours de l’année 2026 (lien)
- WTTC – annonce du retour de Gloria Guevara au poste de présidente et directrice générale du WTTC (lien)
- WTTC – estimation des investissements dans le voyage et le tourisme d’ici 2035 présentée à Berlin (lien)
- Amnesty International – aperçu des manifestations en Iran et de la réponse des autorités au début de l’année 2026 (lien)
- AP / PBS News – reportage sur les menaces visant des sites touristiques et récréatifs au milieu de l’aggravation du conflit lié à l’Iran en mars 2026 (lien)
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