IHIF Berlin 2026: Investoren suchen neue Renditen, während geopolitische Risiken den Hotelsektor neu formen
Berlin wurde in dieser Woche zum Zentrum eines der wichtigsten Treffen der europäischen und nahöstlichen Hotelbranche, während auf dem Forum IHIF EMEA 2026 darüber diskutiert wird, wie Renditen in einem Sektor neu definiert werden können, der in den vergangenen Jahren eine Erholung nach der Pandemie, Inflationsdruck, teure Finanzierungsquellen und eine neue Runde geopolitischer Spannungen durchlaufen hat. In einem Moment, in dem die Märkte durch den mit Iran verbundenen Krieg, Störungen im Luftverkehr und wachsende Unsicherheit in der Region belastet sind, versuchen Investoren, Hotelgruppen, Berater und Finanzinstitutionen in Berlin, eine Schlüsselfrage zu beantworten: Kann das Gastgewerbe weiterhin stabile Renditen liefern, und unter welchen Bedingungen.
Das Forum findet vom 23. bis 25. März 2026 in den Berliner Hotels InterContinental und Pullman statt, und die Organisatoren von Questex geben an, dass es mehr als 2.500 Teilnehmer, mehr als 700 Investoren sowie Kapital versammelt, das durch mehr als 581 Milliarden US-Dollar an verwaltetem Vermögen repräsentiert wird. Eine solche Beteiligung zeigt, dass der Hotelsektor trotz Druck auf den Konsum und steigender Kosten eine der wenigen Immobiliennischen bleibt, die weiterhin ein breites Spektrum institutionellen Kapitals anzieht. Das diesjährige Thema,
„Returns Redefined. Value Reimagined.“, wurde nicht zufällig gewählt: Die Botschaft ist klar, dass sich der Markt nicht mehr mit dem klassischen Modell der Hotelerlöse zufriedengibt, sondern nach neuen Wertquellen sucht, von flexibleren Betriebsmodellen bis hin zur technologischen Transformation und der Vermischung des Hotelgeschäfts mit anderen Arten von Vermögenswerten.
Der Sektor sucht Widerstandsfähigkeit, aber auch eine neue Investitionslogik
Im Unterschied zu früheren Zyklen, in denen Hotelinvestitionen größtenteils anhand von Auslastung, durchschnittlichem Zimmerpreis und Lage bewertet wurden, zeigen die Diskussionen in Berlin, dass der Blick der Investoren heute deutlich breiter ist. Hotelobjekte werden immer häufiger als Plattformen betrachtet, die Einnahmen über mehrere Ströme generieren können, von Unterkunft und Gastronomie bis hin zu Markenresidenzen, Wellness, längeren Aufenthalten und hybriden Modellen, die die Hotellerie mit dem Wohn- und „Living“-Segment verbinden. Die Organisatoren des Forums betonen deshalb, dass Gastgewerbe nicht mehr nur eine klassische Hotelkategorie ist, sondern eine institutionell anerkannte Anlageklasse, die auch andere Segmente des Immobilienmarktes beeinflusst.
In einem solchen Rahmen ist die Botschaft besonders wichtig, dass sich die angestrebte Rendite nicht mehr von der Widerstandsfähigkeit des Geschäftsmodells trennen lässt. Investoren in Berlin diskutieren nicht nur darüber, wo Kapital die höchste Rendite erzielen wird, sondern auch darüber, wo diese Rendite gegenüber politischen Schocks, regulatorischen Veränderungen, Schwankungen der Reisedemande und technologischer Disruption am widerstandsfähigsten sein wird. Das ist besonders wichtig für die Märkte Europas, des Nahen Ostens und Afrikas, wo das Hotelwachstum gleichzeitig mit großem touristischem Potenzial und erheblichen Risiken verbunden ist, von Krieg und Sicherheitsbedrohungen bis hin zu Schwankungen bei Energie- und Transportpreisen.
Gloria Guevara: Tourismus und Gastgewerbe bleiben unter den widerstandsfähigsten Sektoren
Zusätzliches Gewicht erhielt das Forum durch Gloria Guevara, die in diesem Jahr an die Spitze des World Travel & Tourism Council, WTTC, als Präsidentin und Chief Executive Officer zurückgekehrt ist. Ihre Teilnahme in Berlin erfolgt in einem Moment, in dem der WTTC nachdrücklich eine neue Investitionsphase des globalen Tourismus befürwortet. Anfang März veröffentlichte die Organisation eine Schätzung, wonach Investitionen in Reisen und Tourismus in den größten Volkswirtschaften bis 2035 12,5 Billionen US-Dollar erreichen könnten, bei einem erwarteten durchschnittlichen jährlichen Nachfragewachstum von 3,3 Prozent.
Die Botschaft, die Guevara und der WTTC in einem solchen Umfeld vermitteln, lautet, dass der Sektor nicht immun gegen Krisen ist, aber seine Fähigkeit zur Erholung und Anpassung bewiesen hat. Das ist in Berlin besonders wichtig, weil sich die Hotelbranche erneut einem Test durch externe Schocks gegenübersieht. Nachdem sich in den vergangenen Wochen die mit Iran verbundenen Spannungen verschärft haben, einschließlich Drohungen gegen touristische und Freizeitstandorte sowie Störungen bei Verkehrs- und Sicherheitsbewertungen, können die Investoren auf dem Forum die Tatsache nicht ignorieren, dass geopolitisches Risiko erneut direkt auf Tourismus und Gastgewerbe übergreift. Unter solchen Umständen ist Widerstandsfähigkeit kein abstrakter Begriff mehr, sondern eine operative und finanzielle Kategorie.
Iran, Sicherheit und der Preis der Unsicherheit
Die mit Iran verbundene Krise ist einer der wichtigen Hintergründe des Berliner Treffens. In den vergangenen Monaten wurde Iran von schweren inneren Unruhen und Repression gegen Demonstranten erfasst, worüber internationale Menschenrechtsorganisationen berichtet haben, und Luftfahrt- sowie Sicherheitsbehörden beobachteten auch zeitweilige Einschränkungen des Luftverkehrs sowie breitere sicherheitspolitische Auswirkungen auf die Region. Inzwischen haben sich die regionalen Spannungen im März weiter verschärft, und internationale Nachrichtenagenturen berichteten auch über Drohungen gegen touristische und Freizeitstandorte. Für den Hotelsektor bedeuten solche Umstände nicht nur ein Reputations- oder politisches Problem, sondern ein konkretes Geschäftsrisiko: einen möglichen Rückgang der Buchungen, teurere Versicherungen, unsicherere Nachfrageprognosen und eine erschwerte Finanzierung von Projekten in sensibleren Märkten.
Gerade deshalb ist das Berliner Forum nicht nur ein Branchentreffen mit optimistischen Botschaften über Wachstum, sondern auch ein Ort, an dem versucht wird, den Preis der Unsicherheit zu messen. Welchen Abschlag verlangt ein Investor für ein Projekt in einem Markt, der einem geopolitischen Schock ausgesetzt ist? Wie viel größer ist der Wert eines Betreibers, der Vertrieb, Preise und Gästestruktur schnell anpassen kann? Und wie flexibel sind tatsächlich die Modelle, die in stabilen Jahren als wachstumsstark präsentiert werden? Das sind Fragen, die in Werbeslogans vielleicht nicht sichtbar sind, aber gerade sie bestimmen den Ton der Gespräche zwischen Fonds, Banken und Hotelgruppen.
KI ist keine Dekoration mehr, sondern ein Werkzeug für die Marge
Eines der auffälligsten Themen des Forums ist künstliche Intelligenz, aber nicht in Form allgemeiner Versprechen, sondern als Frage des direkten Einflusses auf die Kostenstruktur und die Verteilung von Wert in der Branche. Im offiziellen Programm des IHIF sind mehrere Diskussionen genau der Frage gewidmet, wo KI Investitionsentscheidungen, operative Effizienz und die Profitabilität von Hotels tatsächlich verbessert. Besonders hervorgehoben wird die These, dass künstliche Intelligenz gleichzeitig drei wichtige Punkte der Wertschöpfungskette verändert: die Art und Weise, wie Gäste zu einer Buchung kommen, die Art und Weise, wie Hotels Preise steuern, und die Art und Weise, wie Plattformen mit traditionellen Betreibern konkurrieren.
Das bedeutet in der Praxis, dass KI für Investoren nicht mehr nur ein technologischer Zusatz ist, der modern klingt, sondern ein Werkzeug, das über die Marge entscheiden kann. Wenn automatisierte Systeme die Abhängigkeit von Vermittlern verringern, das Revenue Management verbessern und die Nachfrage präziser vorhersagen, dann beeinflusst KI direkt den Cashflow und die Bewertung von Vermögenswerten. Andererseits erhöht genau diese Entwicklung den Druck auf jene Eigentümer und Betreiber, die Veränderungen nur langsam einführen, denn der Markt belohnt die passive Abstützung auf traditionelle Vertriebskanäle immer weniger. Berlin eröffnet damit eine Diskussion darüber, ob die digitale Transformation die Unabhängigkeit von Hotels stärken oder die Macht in den Händen der größten Technologie- und Plattformakteure weiter konzentrieren wird.
Das Hotel als Modell für andere Arten von Vermögenswerten
Ein wichtiges Konzept, das sich auf dem diesjährigen Forum aufdrängt, ist die sogenannte „Hotelisierung“, also die Ausweitung der Logik des Gastgewerbes auf andere Sektoren. Die Organisatoren sagen offen, dass der Hotelansatz heute den breiteren Immobilienmarkt beeinflusst, einschließlich betreutem Wohnen, Studentenunterkünften, Senior Living, Branded Residences und anderen Segmenten, in denen Nutzererlebnis, operative Flexibilität und zusätzliche Dienstleistungen zum Schlüssel der Differenzierung werden. Mit anderen Worten: Das Hotel wird nicht mehr nur als Gebäude mit Zimmern betrachtet, sondern als Betriebssystem, das sich auf eine Reihe anderer Produkte übertragen lässt.
Für Investoren ist das wichtig, weil es das Feld möglicher Strategien erweitert. In einem Umfeld, in dem Büroimmobilien unter Druck stehen und klassische Einzelhandelsmodelle schon länger nach einem neuen Gleichgewicht suchen, werden Gastgewerbe und verbundene „Living“-Formate immer häufiger als Antwort auf die Suche nach aktiveren, serviceorientierten und anpassungsfähigen Vermögenswerten angeboten. Doch die Ausweitung der Hotellogik auf andere Kategorien bedeutet nicht automatisch auch ein geringeres Risiko. Solche Projekte erfordern stärkere operative Expertise, hochwertiges Branding und größere Disziplin im Kostenmanagement, weshalb sich Investitionen zunehmend auf Partnerschaften zwischen Kapital und Betreibern stützen.
M&A, Konsolidierung und die Rückkehr der großen Akteure
Das Programm des Forums zeigt auch, dass sich der Sektor auf eine neue Phase von Fusionen, Übernahmen und Konsolidierung vorbereitet. Die Diskussionen über M&A-Trends sind auf Transaktionsstrukturen, Vollzugsrisiken und strategische Prioritäten ausgerichtet, die die Hotelportfolios im Jahr 2026 prägen werden. Das ist keine Überraschung. Hohe Zinssätze, Druck auf Refinanzierungen und die Differenz zwischen den Erwartungen von Verkäufern und Käufern haben Transaktionen lange verlangsamt, doch da sich der Markt schrittweise an den neuen Preis des Kapitals anpasst, wächst die Erwartung, dass ein Teil der verschobenen Geschäfte wieder in Gang kommen könnte.
Dabei suchen große Akteure nicht nur Volumen, sondern auch die Qualität der Einnahmen. Portfolios mit einer klaren Marke, besserer operativer Effizienz und einer widerstandsfähigeren Nachfragestruktur haben eine größere Chance, Kapital anzuziehen, als Objekte, die von einem Markt oder einer Art von Gast abhängen. Deshalb wirkt Berlin in diesem Jahr wie ein Ort, an dem nicht nur darüber gesprochen wird, ob gekauft oder verkauft werden soll, sondern auch darüber, welche Arten von Vermögenswerten als erste eine neue Welle der Neubewertung durchlaufen werden. In diesem Prozess spielen Berater, Banken und Fonds eine besondere Rolle, die zu beurteilen versuchen, wo „vorübergehende Schwäche“ endet und wo ein strukturelles Problem beginnt.
Warum die Beteiligung der Investoren eine wichtige Botschaft an den Markt ist
Die Zahlen, mit denen sich die Organisatoren rühmen, sind nicht nur ein marketingbezogener Rahmen, sondern auch ein Signal an den Markt. Mehr als 700 Investoren und insgesamt mehr als 2.500 Teilnehmer in einem Moment globaler Instabilität senden die Botschaft, dass das Interesse am Hotelsektor nicht verschwunden ist, sondern sich neu geformt hat. Besonders aufschlussreich ist die Angabe, dass ein bedeutender Anteil der Investoren auf dem Forum zum ersten Mal teilnimmt, was auf eine Verbreiterung der Kapitalbasis hinweist, die an dieser Anlageklasse interessiert ist. Das bedeutet nicht, dass Geld ohne Zögern hineinfließt, aber es bedeutet, dass es dem Sektor weiterhin gelingt, eine Erzählung relativer Widerstandsfähigkeit und einer Gelegenheit zur aktiven Wertschöpfung durchzusetzen.
Für Europa ist das auch aus einer breiteren wirtschaftlichen Perspektive wichtig. Hotelinvestitionen sind nicht von Stadtentwicklung, Arbeitsplätzen, Verkehr und lokalem Konsum isoliert. Wenn auf dem Forum über öffentlich-private Zusammenarbeit und die Rolle des Gastgewerbes bei der Regeneration von Destinationen gesprochen wird, ist das auch eine politische Frage: wie Städte und Staaten Kapital anziehen und dabei zugleich öffentliches Interesse, Nachhaltigkeit und soziale Legitimität bewahren. Gerade dieser Teil der Diskussion wird sensibler in einer Zeit, in der lokale Gemeinschaften immer häufiger die Kosten der Touristifizierung, den Druck auf den Wohnungsmarkt und die Beziehung großer Investitionen zu dem Raum hinterfragen, in dem sie entstehen.
Berlin als Spiegel einer neuen Phase der Branche
Der diesjährige IHIF EMEA sollte deshalb auch als Spiegel eines breiteren Wandels innerhalb der Branche gelesen werden. Einerseits will der Sektor zeigen, dass er robust genug ist, um Kriege, politische Schocks und Veränderungen der Verbrauchergewohnheiten zu überleben. Andererseits offenbart das Thema des Forums selbst, dass es nicht mehr ausreicht, alte Geschäftsmodelle zu verteidigen. Rendite muss jetzt neu definiert und Wert durch Technologie, operative Disziplin, Diversifizierung und präziseres Risikomanagement neu gedacht werden.
Darin liegt auch die tatsächliche Bedeutung des Berliner Treffens. Es geht nicht nur darum, dass sich Fonds, Hotelunternehmen und Berater in derselben Stadt versammeln, sondern darum, dass die Branche versucht, sich auf eine neue Definition dessen zu verständigen, was sie überhaupt als qualitativ hochwertigen Vermögenswert betrachtet. In einer Zeit, in der Bedrohungen nicht mehr nur aus dem Konjunkturzyklus kommen, sondern auch aus Geopolitik, Sicherheit und technologischer Veränderung, ist das Hotel keine passive Immobilie mehr, die auf eine gute Saison wartet. Es wird zu einem aktiven, managementintensiven und datengetriebenen Produkt. Genau deshalb gehen die Diskussionen aus Berlin über den engen Sektor des Gastgewerbes hinaus: Sie zeigen, wie globales Kapital heute Widerstandsfähigkeit misst, wie es Flexibilität bewertet und wo es noch Raum für Wachstum sieht, selbst wenn sich die Welt um es herum schnell verändert.
Quellen:- IHIF EMEA – offizielle Veranstaltungsseite mit Angaben zu Termin, Ort, Zahl der Teilnehmer, Investoren und Thema des Forums (Link)
- Questex – Mitteilung zu IHIF EMEA 2026, Zahl der Delegierten, Investoren, Redner und Vermögen unter Verwaltung (Link)
- IHIF EMEA Programme – offizielle Beschreibung der Programmschwerpunkte zu Investitionen, Widerstandsfähigkeit und langfristigem Wachstum (Link)
- IHIF EMEA Session – Diskussion über die Auswirkungen künstlicher Intelligenz auf Vertrieb, Revenue Management und Wert im Gastgewerbe (Link)
- IHIF EMEA Session – Diskussion darüber, wo KI Investitionsentscheidungen im Gastgewerbe tatsächlich verbessert (Link)
- IHIF EMEA Session – Überblick über Trends bei Fusionen und Übernahmen im Hotelsektor im Jahr 2026 (Link)
- WTTC – Mitteilung über die Rückkehr von Gloria Guevara als Präsidentin und Chief Executive Officer des WTTC (Link)
- WTTC – Schätzung der Investitionen in Reisen und Tourismus bis 2035, vorgestellt in Berlin (Link)
- Amnesty International – Überblick über die Proteste im Iran und die Reaktion der Behörden zu Beginn des Jahres 2026 (Link)
- AP / PBS News – Bericht über Drohungen gegen touristische und Freizeitstandorte mitten in der Eskalation des mit Iran verbundenen Konflikts im März 2026 (Link)
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Erstellungszeitpunkt: 1 Stunden zuvor