IHIF Berlin 2026: Investitori traže nove prinose dok geopolitički rizici preoblikuju hotelski sektor
Berlin je ovoga tjedna postao središte jednog od najvažnijih okupljanja europske i bliskoistočne hotelske industrije, dok se na forumu IHIF EMEA 2026 raspravlja o tome kako redefinirati prinose u sektoru koji je posljednjih godina prošao kroz pandemijski oporavak, inflacijske pritiske, skupe izvore financiranja i novu rundu geopolitičkih napetosti. U trenutku kada su tržišta opterećena ratom povezanima s Iranom, poremećajima u zračnom prometu i rastućom neizvjesnošću u regiji, investitori, hotelske grupacije, savjetnici i financijske institucije u Berlinu pokušavaju odgovoriti na ključno pitanje: može li gostoprimstvo i dalje donositi stabilan povrat, i pod kojim uvjetima.
Forum se održava od 23. do 25. ožujka 2026. u berlinskim hotelima InterContinental i Pullman, a organizatori iz Questexa navode da okuplja više od 2.500 sudionika, više od 700 investitora te kapital predstavljen kroz više od 581 milijarde dolara imovine pod upravljanjem. Takav odaziv pokazuje da hotelski sektor, unatoč pritiscima na potrošnju i rastu troškova, ostaje jedna od rijetkih nekretninskih niša koja i dalje privlači širok raspon institucionalnog kapitala. Ovogodišnja tema,
“Returns Redefined. Value Reimagined.”, nije slučajno odabrana: poruka je jasna da se tržište više ne zadovoljava klasičnim modelom hotelskog prihoda, nego traži nove izvore vrijednosti, od fleksibilnijih operativnih modela do tehnološke transformacije i miješanja hotelskog poslovanja s drugim vrstama imovine.
Sektor traži otpornost, ali i novu logiku ulaganja
Za razliku od ranijih ciklusa, kada se hotelske investicije najvećim dijelom procjenjivale kroz popunjenost, prosječnu cijenu sobe i lokaciju, rasprave u Berlinu pokazuju da je pogled investitora danas znatno širi. Hotelski objekti sve se češće promatraju kao platforme koje mogu stvarati prihod kroz višestruke tokove, od smještaja i gastronomije do brendiranih rezidencija, wellnessa, dugotrajnijeg boravka i hibridnih modela koji spajaju hotelijerstvo s rezidencijalnim i “living” segmentom. Organizatori foruma upravo zato naglašavaju da gostoprimstvo više nije samo klasična hotelska kategorija, nego institucionalno prepoznata klasa imovine koja utječe i na druge segmente tržišta nekretnina.
U takvom okviru posebno je važna poruka da se traženi prinos više ne može odvojiti od otpornosti poslovnog modela. Investitori u Berlinu ne raspravljaju samo o tome gdje će kapital ostvariti najveći povrat, nego i gdje će taj povrat biti najizdržljiviji na političke šokove, regulatorne promjene, oscilacije putničke potražnje i tehnološku disrupciju. To je osobito važno za tržišta Europe, Bliskog istoka i Afrike, gdje je hotelski rast istodobno povezan s velikim turističkim potencijalom i ozbiljnim rizicima, od rata i sigurnosnih prijetnji do oscilacija cijena energije i transporta.
Gloria Guevara: turizam i ugostiteljstvo ostaju među najotpornijim sektorima
Dodatnu težinu forumu dala je i Gloria Guevara, koja se ove godine vratila na čelo Svjetskog vijeća za putovanja i turizam, WTTC-a, kao predsjednica i izvršna direktorica. Njezino sudjelovanje u Berlinu dolazi u trenutku kada WTTC snažno zagovara novu investicijsku fazu globalnog turizma. Organizacija je početkom ožujka objavila procjenu prema kojoj bi ulaganja u putovanja i turizam u najvećim gospodarstvima do 2035. mogla dosegnuti 12,5 bilijuna američkih dolara, uz očekivani prosječni godišnji rast potražnje od 3,3 posto.
Poruka koju Guevara i WTTC plasiraju u takvom okruženju jest da sektor nije imun na krize, ali je dokazao sposobnost oporavka i prilagodbe. To je u Berlinu posebno važno zato što se hotelska industrija ponovno suočava s testom vanjskih šokova. Nakon što su posljednjih tjedana pojačane napetosti povezane s Iranom, uključujući prijetnje turističkim i rekreacijskim lokacijama te poremećaje u prometnim i sigurnosnim procjenama, ulagači na forumu ne mogu ignorirati činjenicu da se geopolitički rizik ponovno izravno prelijeva na turizam i ugostiteljstvo. U takvim okolnostima otpornost više nije apstraktan pojam, nego operativna i financijska kategorija.
Iran, sigurnost i cijena neizvjesnosti
Kriza povezana s Iranom jedna je od važnih pozadina berlinskog skupa. U proteklim mjesecima Iran je bio zahvaćen ozbiljnim unutarnjim nemirima i represijom nad prosvjednicima, o čemu su izvještavali međunarodne organizacije za ljudska prava, a zrakoplovne i sigurnosne vlasti pratile su i povremena ograničenja zračnog prometa te šire sigurnosne implikacije za regiju. U međuvremenu su se u ožujku dodatno zaoštrile regionalne napetosti, a međunarodne novinske agencije izvijestile su i o prijetnjama usmjerenima prema turističkim i rekreacijskim lokacijama. Za hotelski sektor takve okolnosti ne znače samo reputacijski ili politički problem, nego konkretan poslovni rizik: moguć pad rezervacija, skuplje osiguranje, neizvjesnije projekcije potražnje i otežano financiranje projekata u osjetljivijim tržištima.
Upravo zbog toga berlinski forum nije tek industrijsko okupljanje s optimističnim porukama o rastu, nego i mjesto na kojem se pokušava izmjeriti cijena neizvjesnosti. Koliki diskont investitor traži za projekt na tržištu izloženom geopolitičkom šoku? Koliko je veća vrijednost operatera koji može brzo prilagoditi distribuciju, cijene i strukturu gostiju? I koliko su zapravo fleksibilni modeli koji se u stabilnim godinama predstavljaju kao visokorastući? To su pitanja koja se možda ne vide u promotivnim sloganima, ali upravo ona određuju ton razgovora između fondova, banaka i hotelskih grupa.
AI više nije dekoracija, nego alat za maržu
Jedna od najuočljivijih tema foruma jest umjetna inteligencija, ali ne u obliku općenitih obećanja, nego kao pitanje izravnog utjecaja na troškovnu strukturu i raspodjelu vrijednosti u industriji. U službenom programu IHIF-a više je rasprava posvećeno upravo tome gdje AI doista poboljšava investicijske odluke, operativnu učinkovitost i profitabilnost hotela. Posebno se ističe teza da umjetna inteligencija istodobno mijenja tri važne točke lanca vrijednosti: način na koji gosti dolaze do rezervacije, način na koji hoteli upravljaju cijenama i način na koji platforme konkuriraju tradicionalnim operaterima.
To u praksi znači da AI za investitore više nije samo tehnološki dodatak koji zvuči moderno, nego alat koji može odlučivati o marži. Ako automatizirani sustavi smanjuju ovisnost o posrednicima, poboljšavaju upravljanje prihodima i preciznije predviđaju potražnju, tada AI izravno utječe na novčani tok i procjenu vrijednosti imovine. S druge strane, isti taj razvoj povećava pritisak na one vlasnike i operatore koji sporo uvode promjene, jer tržište sve manje nagrađuje pasivno oslanjanje na tradicionalne distribucijske kanale. Berlin tako otvara raspravu o tome hoće li digitalna transformacija ojačati neovisnost hotela ili dodatno koncentrirati moć u rukama najvećih tehnoloških i platformskih igrača.
Hotel kao model za druge vrste imovine
Važan koncept koji se nameće na ovogodišnjem forumu jest takozvano “hotelising” širenje logike gostoprimstva na druge sektore. Organizatori otvoreno poručuju da hotelski pristup danas utječe na šire tržište nekretnina, uključujući stanovanje s uslugom, studentski smještaj, senior living, branded residences i druge segmente u kojima iskustvo korisnika, operativna fleksibilnost i dodatne usluge postaju ključ diferencijacije. Drugim riječima, hotel više nije promatran samo kao zgrada sa sobama, nego kao operativni sustav koji se može preslikati na niz drugih proizvoda.
Za ulagače je to važno jer širi polje mogućih strategija. U okruženju u kojem su uredske nekretnine pod pritiskom, a klasični maloprodajni modeli već dulje traže novu ravnotežu, gostoprimstvo i povezani “living” formati sve se češće nude kao odgovor na potragu za aktivnijom, uslužnom i prilagodljivom imovinom. No širenje hotelske logike na druge kategorije ne znači automatski i niži rizik. Takvi projekti traže snažniju operativnu ekspertizu, kvalitetno brendiranje i veću disciplinu u upravljanju troškovima, zbog čega se ulaganje sve više oslanja na partnerstva između kapitala i operatera.
M&A, konsolidacija i povrat velikih igrača
Program foruma pokazuje i da se sektor priprema za novu fazu spajanja, preuzimanja i konsolidacije. Rasprave o M&A trendovima usmjerene su na strukture poslova, izvršne rizike i strateške prioritete koji će oblikovati hotelske portfelje u 2026. godini. To nije iznenađenje. Visoke kamatne stope, pritisak na refinanciranje i razlika između očekivanja prodavatelja i kupaca dugo su usporavali transakcije, no kako se tržište postupno prilagođava novoj cijeni kapitala, raste očekivanje da bi se dio odgođenih poslova mogao ponovno pokrenuti.
Pritom veliki igrači ne traže samo volumen, nego i kvalitetu prihoda. Portfelji s jasnim brendom, boljom operativnom učinkovitošću i otpornijom strukturom potražnje imaju veću šansu privući kapital od objekata koji ovise o jednom tržištu ili jednoj vrsti gosta. Zato Berlin ove godine izgleda kao mjesto na kojem se ne govori samo o tome treba li kupovati ili prodavati, nego i koje će vrste imovine prve proći novu valu revalorizacije. U tom procesu posebnu ulogu imaju savjetnici, banke i fondovi koji pokušavaju procijeniti gdje završava “privremena slabost”, a gdje počinje strukturni problem.
Zašto je odaziv investitora važna poruka tržištu
Brojke kojima se organizatori pohvale nisu samo marketinški okvir, nego i signal tržištu. Više od 700 investitora i ukupno više od 2.500 sudionika u trenutku globalne nestabilnosti šalju poruku da interes za hotelski sektor nije nestao, nego se preoblikovao. Posebno je indikativan podatak da je značajan udio investitora na forumu prvi put, što upućuje na širenje baze kapitala zainteresiranog za ovu klasu imovine. To ne znači da novac ulazi bez zadrške, ali znači da sektor i dalje uspijeva nametnuti priču o relativnoj otpornosti i prilici za aktivno stvaranje vrijednosti.
Za Europu je to važno i iz šire gospodarske perspektive. Hotelske investicije nisu izolirane od urbanog razvoja, radnih mjesta, prometa i lokalne potrošnje. Kada se na forumu govori o javno-privatnoj suradnji i ulozi gostoprimstva u regeneraciji destinacija, riječ je i o političkom pitanju: kako gradovi i države privlače kapital, a pritom zadržavaju javni interes, održivost i društvenu legitimnost. Upravo taj dio rasprave postaje osjetljiviji u vremenu kada lokalne zajednice sve češće propituju cijenu turistifikacije, pritisak na stanovanje i odnos velikih investicija prema prostoru u kojem nastaju.
Berlin kao ogledalo nove faze industrije
Ovogodišnji IHIF EMEA zato treba čitati i kao ogledalo šire promjene unutar industrije. S jedne strane, sektor želi pokazati da je dovoljno robustan da preživi ratove, političke šokove i promjene potrošačkih navika. S druge strane, sama tema foruma otkriva da više nije dovoljno braniti stare modele poslovanja. Povrat se sada mora redefinirati, a vrijednost ponovno osmisliti kroz tehnologiju, operativnu disciplinu, diverzifikaciju i preciznije upravljanje rizikom.
U tome leži i stvarni značaj berlinskog skupa. Nije riječ samo o tome da se u istom gradu okupljaju fondovi, hotelske kuće i savjetnici, nego o tome da industrija pokušava usuglasiti novu definiciju onoga što uopće smatra kvalitetnom imovinom. U vremenu kad prijetnje više ne dolaze samo iz poslovnog ciklusa nego i iz geopolitike, sigurnosti i tehnološke promjene, hotel više nije pasivna nekretnina koja čeka dobru sezonu. On postaje aktivan, upravljački zahtjevan i podatkovno vođen proizvod. Upravo zato rasprave iz Berlina nadilaze uski sektor ugostiteljstva: one pokazuju kako globalni kapital danas mjeri otpornost, kako cijeni fleksibilnost i gdje još vidi prostor za rast, čak i kada se svijet oko njega ubrzano mijenja.
Izvori:- IHIF EMEA – službena stranica događaja s podacima o terminu, lokaciji, broju sudionika, investitora i temi foruma (link)
- Questex – priopćenje o IHIF EMEA 2026, broju delegata, investitora, govornika i imovini pod upravljanjem (link)
- IHIF EMEA Programme – službeni opis programskih tema o investicijama, otpornosti i dugoročnom rastu (link)
- IHIF EMEA Session – rasprava o utjecaju umjetne inteligencije na distribuciju, upravljanje prihodima i vrijednost u hotelijerstvu (link)
- IHIF EMEA Session – rasprava o tome gdje AI doista poboljšava investicijske odluke u hotelijerstvu (link)
- IHIF EMEA Session – pregled trendova spajanja i preuzimanja u hotelskom sektoru tijekom 2026. godine (link)
- WTTC – objava o povratku Glorije Guevare na mjesto predsjednice i izvršne direktorice WTTC-a (link)
- WTTC – procjena investicija u putovanja i turizam do 2035. predstavljena u Berlinu (link)
- Amnesty International – pregled prosvjeda u Iranu i odgovora vlasti početkom 2026. godine (link)
- AP / PBS News – izvještaj o prijetnjama prema turističkim i rekreacijskim lokacijama usred zaoštravanja sukoba povezanog s Iranom u ožujku 2026. (link)
Kreirano: srijeda, 25. ožujka, 2026.
Pronađite smještaj u blizini