Regulación de Airbnb en Nueva York: Impacto en el mercado inmobiliario y el turismo

La nueva regulación de los alquileres a corto plazo, conocida como Local Law 18, ha provocado cambios significativos en el mercado inmobiliario y en el sector turístico de Nueva York. Esta ley, que entró en vigor en septiembre de 2024, impone estrictas limitaciones a los arrendadores. Ahora, los arrendadores deben estar presentes en la propiedad durante la estancia de los huéspedes, y el alojamiento debe ser completamente accesible para los huéspedes, incluyendo el desbloqueo de todas las puertas interiores. Estas medidas han reducido el número de alquileres a corto plazo activos, con el objetivo de liberar unidades residenciales para alquileres a largo plazo y aliviar la crisis de vivienda en la ciudad.

Efectos en el sector hotelero y en el mercado turístico

El sector hotelero está experimentando un aumento significativo en la ocupación y los ingresos gracias a las restricciones impuestas a Airbnb. En los primeros meses después de la entrada en vigor de la nueva ley, la ocupación de las habitaciones de hotel aumentó, y los precios de las noches crecieron alrededor del 10% en comparación con el año anterior. Estos cambios ocurren en un momento en que el turismo en Nueva York vuelve a crecer, y la ciudad espera más de 63 millones de visitantes para finales de 2023. Se espera que esta tendencia continúe, proporcionando un impulso adicional al sector hotelero, mientras que la oferta de alquileres a corto plazo a través de plataformas como Airbnb y Vrbo disminuye.

Aunque el sector hotelero se beneficia de estos cambios, la situación con los arrendadores sigue siendo incierta. El número de alquileres a corto plazo ha disminuido drásticamente, pero algunos arrendadores, enfrentando pérdidas de ingresos, están trasladando sus actividades a canales informales, como redes sociales y sitios como Craigslist. Esto plantea la cuestión de cuán efectivamente la nueva ley garantizará que todos los alquileres a corto plazo estén controlados y regulados por la ciudad, especialmente con recursos limitados y capacidades de aplicación de la ley.

Arrendadores y oposición a las nuevas reglas

Mientras que las asociaciones de arrendadores y de propietarios de grandes inmuebles apoyan la regulación debido a la reducción de costos y riesgos asociados con los alquileres ilegales, muchos propietarios de inmuebles más pequeños expresan su descontento. El grupo Restore Homeowner Autonomy and Rights argumenta que muchos propietarios de dúplex y de pequeñas casas unifamiliares dependen de los ingresos de los alquileres a corto plazo para cubrir los costos de mantenimiento de la propiedad. Este grupo destaca que los propietarios ahora enfrentan decisiones difíciles: cumplir con la ley y esperar aprobación, arriesgar multas por alquilar en el mercado negro, o dejar de alquilar por completo, perdiendo así una fuente adicional de ingresos.

Impacto en el mercado inmobiliario

La ley prescrita se concibe como una solución a la crisis de vivienda, pero el impacto real en el mercado inmobiliario hasta ahora ha sido limitado. Aunque la ciudad ha eliminado miles de alquileres a corto plazo del mercado, el número de apartamentos vacantes no ha aumentado significativamente. La tasa actual de apartamentos vacantes en Nueva York apenas supera el 1.8%, lo que está lejos de una tasa saludable de alrededor del 5%. Los expertos destacan que los efectos de esta regulación podrían no verse hasta dentro de varios años, cuando los nuevos apartamentos a largo plazo comiencen a adaptarse al mercado y cuando los propietarios tengan tiempo para ajustarse a las nuevas condiciones de alquiler.

Uno de los principales desafíos para los propietarios es adaptarse al alquiler a largo plazo. El proceso de transición de alquileres a corto plazo a alquileres a largo plazo requiere inversiones significativas y costos adicionales, y muchos propietarios no están preparados para tales cambios. Al mismo tiempo, la ley de 2021, que exige a los desarrolladores obtener una aprobación especial para construir nuevos hoteles, podría ralentizar el crecimiento futuro del sector hotelero. Los expertos señalan que la falta de nuevas unidades hoteleras podría aumentar aún más los precios de los alojamientos en el futuro.

El futuro del mercado inmobiliario y del turismo en Nueva York

Nueva York se encuentra en un momento crucial en lo que respecta a la regulación del mercado inmobiliario y del turismo. Si bien las medidas a corto plazo pueden actuar como una solución para reducir los alquileres ilegales y garantizar unidades residenciales, el verdadero impacto en el mercado inmobiliario aún debe ser explorado en su totalidad. Al mismo tiempo, el sector hotelero está floreciendo y beneficiándose de la reducción de la competencia, pero queda la pregunta de si la regulación tendrá un efecto duradero en la disponibilidad y precios a largo plazo de los apartamentos en Nueva York.